銀行嚴控開發貸款八成中小房企或成冬天寒號鳥

資訊時報記者 徐鳳　　近日，針對「中、農、工、建等四行停止新增開發貸款審批」風波，記者採訪瞭解到，四行雖然否認了對房企停止開發貸款的審批，但都明確表示，年底信貸額度有限，放款要根據企業的資質情況來決定。 業內人士認為，資質不怎麼高的中小房企或將被銀行拒之門外，年底，八成中小房企猶如冬天的「寒號鳥」被凍得直打「哆嗦」。　　房企調控政策持續加碼　　繼9.29新政、限購令出臺之後，房產調控政策持續加碼。 據媒體報導，佔據信貸市場大半江山的中、農、工、建四大國有商業銀行10月底已停止了新增開發貸款審批。 雖然該消息被四行否認，但四行皆表示，年底信貸額度比較有限，放房企開發貸款要考慮企業的資質。 這意味著資質不怎麼強的中小房企將面臨「貸款」難的境遇。　　更壞的消息還在後面。 一個月內，央行兩調存准、一次加息，貨幣政策似乎開始步入緊縮通道。 調控壓力下，傳統的融資管道幾近關閉，房地產企業現金回籠壓力與日俱增。 資深房地產專家謝逸楓表示，中央會根據房價是否大幅度上漲來決定要不要出臺新一輪調控政策，尤其是今年11月份的房價，將會決定中央是否發起第三輪房地產政策調控。 「如果開發商繼續哄抬房價，不排除會放出更加嚴厲的政策，實施第三輪房地產政策調控。　　大型房企： 不差錢　　二三線城市「拿地歡」　　近日，銀監會選擇了60家大型房地產企業集團進行分析，發現多數大型房企存在負債率過高、貸款集中到期等諸多風險點。 但房地產開發企業並不以為然，據記者瞭解，品牌房企10月份在二三線城市「拿地歡」。　　據瞭解，素有房地產權重股「萬保招金」四家房企在前三季度收益頗豐，前三季度銷售總額達到1378億元，與2009年全年1427億元的銷售總額相比，僅相差不到50億元。 在資金充足的情況下，多數房企開始湧向二、三線城市拿地。 根據中國指數研究院對20家重點企業的監測，10月重點企業新增土地儲備1837.57萬平米，環比大漲136.76%。 多數新增土地位於二三線城市，新增土地平均樓面地價僅為1621元/平米，環比大幅下降49.87%。 另據資料顯示，今年10月份，20家重點監測企業中新增土地儲備的企業由7家增加到9家，接近半數的企業在10月份內新增土地儲備。　　廣州市社會科學院高級研究員彭澎認為，房企湧向二、三線城市拿地，一是因為二三線城市沒有限購令；二是去年中央經濟工作會議明確加快城鎮化步伐，中小城鎮有更多發展機遇；三是二三線城市發展迅速，對開發商來說利潤也不輸于一線城市。　　中小房企：融資難　　成冬日「寒號鳥」　　在融資方面，中小房企一直處於劣勢。 在銀行開發貸款方面，中、農、工、建四大國有商業銀行已經明確表示，放房企開發貸款要考慮企業的資質。 這意味著，融資管道本來就有限的中小房企將面臨「貸款」難的境遇。　　房地產專家謝逸楓表示，開發貸「減糧」，對中小房企來說猶如晴天霹靂，不排除小部分中小房企突擊拋售手中土地或者降價售房的現象。 中小開發商今年冬天要做「寒號鳥」。 中小房企被並購的現象已經出現。 資料顯示，前三季度，房地產行業共完成50起並購案例，是2009年全年的並購案例數的2.5倍。 業內分析，接連出臺的政策調整和第二輪加息的預期，讓開發商普遍看空四季度。 伴隨著調控政策效果的進一步顯現，不排除短期內部分實力稍遜的房企有資金鏈斷裂的可能。　　專家觀點pk　　資深房地產專家謝逸楓：八成中小房企資金鏈或斷裂　　面對再融資關閘、上市夢斷、私募拆借成本高企，再加上行業調控籠罩在市場上的觀望烏雲，已經迫使更多的開發商將下一年度的計畫押寶在2011年的信貸開閘上。 但從融資管道上來講，中小房企的融資管道相對有限，如果銀行收緊開發貸款，對他們來說絕對是「晴天霹靂」，80%中小房企資金鏈或面臨崩潰。　　知名房產專家陳真誠：中小房企較難洗牌　　銀行收緊開發貸款，不斷對品牌房企還是中小房企，影響都不會很大。 對於多數中小型開發商來說，本來就不容易從銀行獲得貸款，尤其是一些小型開發商，或因調控政策限制不能從銀行貸款的專案，本來就很難從銀行獲得貸款，即便沒有減少新增開發貸款審批，他們也幾乎不能獲得貸款，因此， 停止新增開發貸款審批對他們也沒有多少實際影響。　　記者觀察　　瘦死的駱駝該比馬大　　多數人認為，瘦死的駱駝未必有馬大。 但筆者認為，用在房地產企業方面，不管在「牛市」還是「熊市」，大型品牌房企都要比中小型房企多「耐磨」的多，也就是說，即使是「瘦死」的品牌房企，也應該比中小型房企大得多。　　眾人皆知，能被稱為品牌大型房企的企業，很多要素是中小型房企無法「媲美」的。 即使在樓市從瘋狂進入熊市的2008年，連潘石屹都拋出「百日劇變」論，號稱100天后中國的開發商會大批量死亡。 但是時間已經過去了兩年，房企批量死亡的情況不僅沒有出現，品牌房企，銷售額年年增、利潤年年突破。　　前兩年房價高漲給開發商帶來了大量的金錢和利潤，因此，即使銷售量持續下跌的大型品牌房企，熬一年半載的也肯定沒有問題，又何況一些在政策重壓下，銷售額月月漲的品牌房企呢？ 而對於中小房企來說，當樓市各種政策壓下來之後，日子可能就沒有那麼好過了。 本來資金實力就不夠雄厚，如果樓市進入下滑通道，成交量嚴重下滑將直接影響著資金鏈。　　不管是大型房企還是小房企，都要調整心態，放棄暴利思想，只有房價回歸到合理的軌道上，才能釋放樓市潛藏的需求。 這樣駱駝不會瘦死，馬也不會「斷糧」。