北京出招防預售貓膩開發商須明確自留房源

本報訊(記者翟烜)昨天，市住建委就加強商品房預售管理發佈通知，今年12月1日起，開發商提交的商品房預售方案中，若自留房源須說明原因及自留商品房現房銷售的承諾，同時必須明確預售商品房的價格及優惠幅度。　　據介紹，如果開發商存在違規行為，區縣房屋行政管理部門一旦發現，將責成房地產開發企業作出書面說明，並限期整改。 房地產開發企業拒不進行書面回復或整改的，區縣房屋行政管理部門應報送市住建委，暫停該商品房專案網上簽約，記入房地產開發企業信用檔案，並通過媒體予以公示曝光。　　對此，中國房地產聯盟秘書長陳雲峰表示，《通知》覆蓋了開發商售房所有流程，很大程度上就是針對開發商進行的「銷控」，從而避免捂盤、哄抬房價以及關係房的出現。　　■新政　　預售方案應告知購房人投訴管道　　此前北京商品房預售過程中，開發商也須提交商品房預售方案，內容主要包括專案名稱、位置、面積及價格和開盤時間。　　此次《通知》明確，開發商還須說明專案建設的進度安排，自留商品房情況、專案開盤應急預案、商品房品質問題投訴管道和商品房品質責任承擔主體和承擔方式等。 陳雲峰說，這其實就是對開發商預售的整個過程進行了明確規定，讓每一個過程都在陽光下進行，讓購房者放心購房。　　預售方案變更告知已購房人　　《通知》要求，商品房預售方案原則上不得變更，但因商品房專案的規劃、設計變更等原因，預售方案中專案基本情況、建設計畫及進度安排、商品房的預售計畫、本期預售商品房的套數、 建築面積及公用建築面積分攤和預測情況、房屋結構形式、戶型、空間尺寸、朝向、面積、裝飾裝修標準等內容發生變更的，開發商應在售樓場所公示變更內容一個月，並告知已購房人。 公示期滿且無爭議的，可向區縣房屋行政管理部門申請預售方案的變更備案。 公示期內有爭議的，暫緩辦理預售方案的變更備案。　　■焦點　　問題　　捂盤惜售　　對策　　開發商須報整體預售計畫　　規定：開發商提交的專案整體預售計畫包括：每期開盤時間、房屋套數、預售建築面積等；本期開盤方案，包括暫定開盤時間、銷售機構和銷售人員、開盤現場負責人員等情況；預售流程， 包括購房客戶排號、選房、簽約流程；預售方式，包括電腦排號、現場搖號或先到先選等公開方式。　　解讀：陳雲峰說，現在很多專案都是分期建設和銷售的，因此哪個部分需要開盤才會上報申請預售許可證。 而《通知》要求，開發商要上報專案整體預售計畫。 也就是說，今後一個專案在第一次上報預售方案時，無論一次銷售還是分期銷售，都要說明開盤時間。 這樣就避免了開發商根據市場行情開盤的操作手段，可有效地避免捂盤惜售。　　問題　　關係房　　對策　　說清自留房源避免特殊交易　　規定：提交的本期自留商品房情況包括：開發企業自留商品房的樓號、房號、規劃用途、套數、建築面積；開發企業需說明自留商品房的原因及自留商品房現房銷售的承諾 ；地下車庫用於自留的租賃車位和用於銷售車位的數量、位置、建築面積。　　解讀：「從這個規定中可以看出，開發商在上報預售方案時，就必須保證每一套房源的去向透明。 」陳雲峰說，一些企業確實存在自留房用於宿舍的情況，但也有為關係戶留房或預定房源的情況，或者因為某種交易，為特殊群體預留房源。 在房價上漲的背景下，預留的房屋價格可能要比實際預售時的價格低很多，因此非正常的預留房源的做法有失公平。　　問題　　虛假降價　　對策　　明確預售房價以及優惠幅度　　規定：提交的本期預售商品房情況包括：本次預售樓棟的出讓及規劃情況對照表；本次預售樓棟的樓盤表、經備案的測繪成果；預售商品房的價格及優惠幅度。　　解讀：陳雲峰說，今年市住建委曾發文規定，預售的房屋須按套標價，不再只公佈均價，有效防止了哄抬房價。 「但變相降價也是開發商的貓膩。 」陳雲峰說，例如一個樓盤分三期銷售，一期定價1萬元，二期、三期定價1.1萬元，在一期銷售後，二期回檔至1萬元，開發商可以說讓利10%，以虛假降價的方式，刺激購房人購房。 業內叫做高標低賣，就是開發商們常玩的「銷控」，其效果還包括捂盤。 因為二期、三期標價很高，提高了購房門檻。 這時，一期房源就顯得很緊張，給購房人造成房源稀缺的緊張氛圍，形勢好的情況下，二期、三期反而還能抬價出售。