京滬廣深5月樓市全線下挫萬科等開發商價格鬆動

新「國十條」出臺後，一線城市房地產市場供求關係迅速逆轉，剛需消費者持幣與資金鏈堅挺開發商「隔房觀望」，導致部分城市住宅成交量出現了環比70%的大跌，但成交均價依舊站在2萬元/平方米的高位。　　這種僵持狀態能持續多久？ 業內有人預判：至少三個月。 因為有些地方調控細則尚未出臺，大部分地產商仍在等待。 而伴隨銷量的下滑，房價則以10%的下降速度緩慢陰跌，行業龍頭萬科的樓盤最近都開始價格鬆動。 這似乎是個鼓舞人心的「信號」。　　但冷靜的市場觀察者指出，地價能否下降才是房地產下一步能否企穩的重要因素，而這取決於出讓土地的地方政府的利益選擇。 如地價不跌，開發商降價賣房積極性不夠，這種情況持續到2012年的話，房屋供應可能大幅下降，市場重演2009年的情況，然後政府再打壓，由此無限「惡性循環」。 這顯然不是影響著鋼鐵、水泥等眾多產業的房地產業長期發展的應有之義。　　北京　　一二手房成交均跌逾五成機構預計降價在第四季度　　陰雪　　截至昨天，開盤已一周有餘的北京東北三環外樓盤太陽西元，在北京市房地產交易管理網上登記的已預定和簽約的房源僅為53套，僅占此次推出全部房源的1/4。 根據北京市房地產交易管理網的統計資料，5月1日~5月30日，北京期房市場中，扣除限價房、經適房等政策性住房外，成交的商品住宅共3351套，僅為去年5月1日~5月30日商品住宅期房成交11187套的三成， 環比4月也下跌了59.1%。 而從5月10日開始，北京商品住宅期房已連續3周日均成交量低於100套。　　成交量的持續下降，使開發商的開盤熱情逐漸降溫。 截至5月30日，5月份北京市場中僅有18個專案開盤。 亞豪機構的相關統計顯示，這一數位相比5月初計畫開盤的專案量減少了一半左右。　　然而在市場交易持續萎縮了一個月之後，新開樓盤並沒有出現降價情況。 據亞豪機構監測，5月開盤的專案相比上期的調價幅度有所降低，調價幅度普遍在3%~8%之間，另外有個別專案出現停漲。　　亞豪機構副總經理任啟鑫分析，在政策重壓下，購買力的停滯導致樓盤積累目標客戶的週期大大加長，以至於在達到預定開盤的日期時尚未積累到一定的客戶量，只得選擇延期開盤。 他預計降價時間視窗可能出現在今年第四季度。　　相比一手房市場，北京二手房價沒那麼矜持。 北京市房地產交易管理網的統計資料顯示，截至5月30日北京二手住宅成交12913套，環比跌幅超五成。 據21世紀不動產監測資料，北京5月二手房價整體出現10%左右的下滑，望京、通州等區域二手房價降幅更達15%。 該公司分析師齊凡預計，未來二手房價將處於一個緩慢下滑狀態，同時出現分化。 「大部分房源保持現有價位或緩慢下滑；20%房源降價幅度加快。 」　　上海　　一手房成交縮七成_開發商未來定價將「隨行就市」　　權利冰　　今年5月上海商品住宅成交量達5年來最低。 在佑威及樓市專評網最新發佈的資料中，整個5月，上海新房住宅的周成交量都在6萬~8萬平方米的歷史低谷徘徊，以至於5月上海市商品住宅累計成交面積約為30萬平方米，環比4月大幅萎縮70%。 有跡象顯示，目前已有個別開發商著手調整其樓盤全年的銷售進度，以做好長期「抗戰」準備。　　佑威房地產研究所副主任陸麒麟指出，即便在2008年樓市的最低谷的9、10月份，上海商品住宅月成交量尚且可以達到40多萬平方米。 而今年5月的成交量僅為30萬平方米，「剔除春節因素，今年5月的商品住宅成交比2008年的低谷期還要低30%左右」。　　「我週四和開發商開會，發現他們得了‘焦慮症’。 」昨日，一位國際物業代理公司人士透露，目前不少開發商已被遲遲不出的樓市調控細則和目前的成交量「折磨」得不知所措。 暫時無計可施的情況下，延遲推盤似乎就成了開發商的本能反應——5月上海新房住宅的推盤量明顯「縮水」。 資料顯示，5月全市商品住宅供應面積為95萬平方米，環比4月大降23%，同比亦下降約25%。 據搜房網統計，5月申城開盤專案預計有96個，但截至上週末，實際已開盤專案僅46個，有約五成樓盤「爽約」。　　昨日，有開發商向《第一財經日報》透露，接下來越來越多原本有推盤計畫的開發商或許會調整銷售進度，重新嘗試「少量多批」的推盤方式，即有多少積累客戶，就推多少房源。 上海中梁房地產開發有限公司市場行銷部副經理王付超亦表示，雖然該公司旗下的專案——寶山英倫印象暫時未達到預售標準，但「根據客戶積累量推盤」肯定是今年公司的重點銷售策略之一，「推得多了也賣不掉」。 而對未來樓盤定價策略，多數開發商諱莫如深。 王付超表示，該公司將「隨行就市」；綠地集團有關專案負責人也稱，旗下幾個樓盤未來一段時間的定價「將看市場反映而定」。　　值得關注的是，受5月成交豪宅的價格拉動，5月上海商品住宅成交均價依舊高位徘徊，為22338元/平方米，環比4月減少2.6%。 但個別樓盤調價開盤，近日位於上海寶山區的保利葉上海推出一批房源，其中小戶型叫價15500~16500元/平方米，降回到去年10~12月份的價位等級——在今年1~3月，保利葉上海成交房源的均價一度達18000元/平方米以上。　　廣州　　一手房交易量跌三成萬科現價格鬆動　　張豔紅　　雖然廣州的房地產調控實施細則堪稱「最溫和」版本，但依然沒能遏制市場下跌趨勢，5月當地一手房網上簽約量環比4月出現超過30%的跌幅，均價也微跌5.6%。　　廣州房地產官方網站陽光家緣的資料顯示，5月1日至5月30日，廣州一手住宅交易面積為44.7萬平方米，環比大跌33.8%，成交面積僅高於今年2月份39.46萬平方米的「地量」，成為今年以來第二低成交量，成交套數為4025套 ，環比下跌32.5%。　　在價格方面，5月份廣州一手住宅均價為10539元/平方米，環比下跌5.6%，這也是今年以來第二低的成交均價，僅略高於2月份10252元/平方米的均價。　　與成交量下降三成相對應的是，5月廣州一手房新增供應量也環比下降了三成。 資料顯示，廣州市十區二縣住宅供應增加2462套，比上月的4001套減少了38.46%；新增加面積32.10萬平方米，比上月的46.53萬平方米減少31.01%，無論是新增套數還是新增面積，供應量都大減三成以上。　　值得提及的是，雖然5月廣州成交均價未出現大幅下降，但開發商降價意願正趨強烈，繼恒大、保利後，萬科在廣州也開始調整價格。 萬科旗下名為天河禦品的樓盤，日前推出一批新貨，以11000元/平方米起價，較此前成交的均價14000元/平方米折讓明顯。 對此，廣州萬科解釋說，此番推出的新貨為毛坯房，因此定價較低。　　廣州經緯地產董事總經理區俊文表示，廣州交易量下降20%～30%，比很多城市表現更理性。 而從目前開發商的情形看，位於市區內的樓盤降價意願還不強烈，但一些郊區偏遠樓盤調價動力較明顯。　　深圳　　一手房成交跌六成_個別開發商優惠幅度上萬　　黃樹輝　　在市場僵持一段時間之後，深圳本地企業佳兆業率先啟動降價促銷活動最近引發市場關注。 但有開發商表示，佳兆業降價僅是局部現象，不能代表主流，大部分開發商未來仍將堅持觀望。　　5月28日，佳兆業啟動周年主題降價促銷，其中金翠園、茗萃園及上品雅園三個在售樓盤各推出20~60套不等的單位，以八折優惠發售，優惠幅度高達1萬元/平方米。　　佳兆業是此次深圳樓市首例具有實質意義上的降價案例。 業內人士猜測或與其資金鏈及業績有關。 對此，佳兆業有關負責人在接受《第一財經日報》採訪時表示，公司樓盤降價在深圳確屬第一宗，意在市場促銷，目前公司現金流相當充足。　　深圳某地產開發商部門負責人王恭敏以業內觀察人士的立場表示：「佳兆業降價促銷僅僅是局部現象，或許是市場傳遞的一個信號，佳兆業從民企進入上市公司行列，希望在市場發出一種異樣的聲音，但這種做法不代表市場主流。 」在宏觀上，目前開發商和政策仍處於相持階段。 房地產開發商類型不同，其市場應對態度和策略都有所不同。　　據深圳中原地產的統計，5月1日至30日深圳一手房成交套數為1319套，同比和環比分別下降84.44%和59.11%；成交面積為10.92萬平方米，同比和環比分別下降85.93%和62.50%；成交均價20342元/平方米 ，同比上漲57.67%，環比下降1.09%。