金餑餑變成鐵枷鎖南京江北地王密洽合作開發

唐文祺　　房地產開發商在拿地之初的價格預期，通常是按兩年後的市場情況判斷。 當市場向下調整時，原本被寄予厚望的「金餑餑」通常就變成了「枷鎖」，是合縱連橫還是斷腕割愛——如今擺在浙江美達房產公司面前的，正是這樣一道難題。　　起步于浙江杭州的美達房產，2007年與浙江宏強公司聯手在南京以12.05億元獲得的象山路地塊，曾創下當年南京土地拍賣最高單價紀錄12129元/平方米，與起始價格3.35億元相比溢價率260%， 南京江北區域樓面地價隨之也被提升。 據南京市國土資源局2007年發佈的公告，「江浦街道象山路西側地塊」容積率僅為0.4，屬一類居住用地。　　不過，就是這塊當年風光「出嫁」的地塊，之後幾年一直沉寂，遲遲未見動工跡象。 直到今年4月，南京市浦口區環保局發佈公告稱，象山路地塊將新建美達·九月森林專案，專案主要為包括了獨立住宅、大庭院住宅、小庭院住宅以及水岸豪宅在內的低密度居住社區。 專案總投資約27.6億元。　　當業界以為「閒置地王」終於要啟動之時，一位活躍于南京房地產市場的仲介人士告訴《第一財經日報》，美達房產正與其他開發商密洽合作開發。 「按照規定，這幅地塊的所有土地款必須在今年8月底繳清。 」這一期限對美達房產來說已是迫在眉睫。　　讓人頗為費解的是，為什麼一幅在2007年拍下的地塊，最終繳款期限卻定在了3年之後？ 「可能牽涉到規劃問題。 」上述仲介人士稱，在地塊出讓合同約定開工時間前，美達房產向地方政府申請延期開工，主要原因是受2008年經濟危機影響，企業資金運轉出現問題。 「這一要求最終也得以批准了，一方面這塊土地的成交地價高於同年度其他地塊，另一方面也符合2008年經濟危機時期保持房地產市場穩定健康發展的政策規定。 」根據市場訊息，象山路地塊實際上還牽涉到鄰近一幅小型地塊的「重組」問題。 「土地款其實已經付了大半了，但剩餘部分開發商希冀通過尋找合作夥伴共同來參與。 」　　當地媒體報導稱，象山路地塊最近「現場未見開工跡象」。 知情人士稱，該地塊近期履行了開工前相關手續。　　不過，當本報記者採訪美達房產南京公司時，對方則稱：「目前並未就這一地塊在外尋找合作方。 」此外，作為關注焦點的開工話題，記者得到的答覆是「已經開工了」，至於開工日期，對方卻未回答。　　當前毗鄰象山路地塊的住宅專案，當數金盛田房產公司開發的香山湖1號。 這個以聯排別墅為主打的樓盤銷售均價為12000元/平方米。 而美達房產在當年獲得的樓面地價，便已高達12129元/平方米。　　這或許是造成開發商許久未敢開工的原因之一。 當「麵粉貴過麵包」時，成本倒掛便擺上了檯面。 「正因為此，美達房產才另闢蹊徑，以加諸砝碼的方式降低用地成本。 」根據這位仲介人士介紹，如果重組成功的話，平攤下來的樓面地價將會低於之前的公開購地成本。 「如此才能順利吸引到合作方進來。 」　　對閒置土地的政策嚴控勢頭，今年可謂步步緊逼。 就在近日，國土資源部對外公佈了3~7月進行的房地產專項整治結果，此次活動共清理出閒置土地2815宗，計16.95萬畝。 在全國房地產違法違規用地宗數和麵積中，分別占比91.69%和90%。 國土資源部土地利用管理司司長廖永林表示，閒置土地已成為房地產用地違法違規的主要問題。　　今年以來，南京市國土局相繼發佈了多次「收地令」。 2月，招商地產和九龍倉集團聯合獲取的仙林地塊被予以回收；3月，南京花神商業廣場經營管理公司在年初剛剛競得的商業用地，被收回土地使用權；最近的一次，則是由南京榮盛置業有限公司在2007年獲得的仙林新區C2地塊。 在地塊回收過程中，開發商被沒收定金合計逾3億元。