住建部出手嚴打開發商捂盤

預售面積不得拆細；不按備案銷售定性為捂盤　　據《21世紀經濟報導》報導，北京一些開發商開始坐立不安：以前樓盤銷售慣用的收錢「排號」手段，被建設部門指為違規銷售。 開發商如果囤房、抬高房價，將面臨被清理資質的風險。　　住房和城鄉建設部(以下簡稱「住建部」)11月中旬發出了《關於進一步規範房地產銷售有關問題的通知》(以下簡稱《通知》)。 這份《通知》是住建部調研已久後，果斷出手干預市場的表現。 《通知》發出之後，各地開始落實。 北京市住建委對各地市場上房地產銷售備案工作作出嚴格規定。 同時，查處捂盤囤房行為。 11月下旬，北京市住建委介入調查中信城二期，其在沒有獲得預售證的情況下，提前發放房號和接受預訂金的行為被指為違規銷售。　　目前北京、上海等一線城市的房價水準，超過了2007年最高值。 一路高漲的北京房價，是否也與2007年底一樣，遭遇緊縮性調控政策出臺？　　開發商定價有術　　據安居客機構一份統計報告，北京市11月份四環內樓盤新盤平均開盤房價達到了2萬元/平方米，五環內達到了1.6萬元/平方米。 11月21日，位於北京西四環的「大成郡」樓盤終於「開盤」，而在半年前，家住北京海澱區的季女士就開始「排號」。 排在100號之內，本次開盤推出了149套房子，季女士想應該可以挑上一套房子。 然而，當天她在現場發現開發商放出去了5239個號。　　今年3月份該樓盤開盤時才16500元/平方米，剛過半年，開盤價格跳到了均價2.4萬元/平方米。 即使這樣，5239：149的比例，搖到誰，誰都像中大獎一樣欣然交錢。 149套房子仍然被搶購一空。 開發商放話，下一期房子開盤，要賣到3.5萬元/平方米。 地還是那塊地，開發商還是那家開發商，房子還是那樣的房子，季女士納悶：憑什麼半年就漲七八千元/平方米？ 「大成郡」專案銷售相關負責人解釋說，很多家庭怕排不上號，一家買了10-20個號，最後實際參與排號買房的家庭是1700-1800組家庭。 而且，排號只有3天，沒有收錢。 上述銷售負責人還說，「大成郡」在各項指標上都沒有創下「最高」：其對面一處樓盤，年初房價9000元/平方米，現在賣價26000元/平方米；北五環外一處樓盤，只有400套房子，卻放出了8000個房號。　　季女士這樣的遭遇，是北京樓盤銷售中常見現象。 萬科北京公司銷售總監肖勁說，開發商開盤之前，先由一些仲介機構帶「看房團」來簽意向，行業內被稱為「蓄水」。 就好比築水壩一樣，先蓄積足夠的水，然後突然打開水壩，洩洪而下的購買力，會將每套房子買走。　　除了「蓄水」外，開發商還有很多種方法來抬高房價。 例如，北京西三環某樓盤，已經開始「單雙層」賣樓：先拿出100套單層的房子，放出200個號，順利賣完；再開出100套雙層房子，每平方米調高3000元價格。 道理很簡單：雙層的房號比單層房號吉利。　　北師大學房地產研究所副主任王宏新表示，目前供不應求的情況下，開發商定價模式會帶來房價不理智上漲。　　　　「少量存房」原則　　記者獲得了上述住建部《通知》內容。 在商品房預售管理上，該《通知》要求各地在受理開發商申報的專案預售申請時，原則上不得分層、分單位申請。 必須按照整個專案申請。 對於開發規模較大，實行分期開發、分期交付的專案，才可以按照分期開發的規模申請預售許可。　　上述安居客機構人士指出，2008年底，很多地方政府出臺穩定樓市政策中，允許開發商分期、小規模獲得預售證，是一個普遍的現象。 當時，市場情況不好，開發商拿了預售證之後也賣不出去，還會引來銀行催款。 於是，很多地方允許開發商按照自己願意的銷售規模申請預售證。 而在今天房地產市場行情很火爆的情況下，這就成了開發商捂盤手段。　　住建部在下發《通知》同時，將上海市7月下發的《商品房銷售方案備案暫行規定》給各地學習，希望各地借鑒上海經驗，也推行商品房銷售方案備案管理。 記者拿到一份上海市的《暫定規定》，其中明確提出，開發商在上報銷售方案的時候，對於自留、自用的房屋應該依照「少量、合理」的原則進行確定。 開發商需要將銷售方案進行備案，如果不按照獲得建委部門認可的銷售方案進行銷售，則可被認定為捂盤。　　與此同時，國土部也在嚴查囤地。 一個重要手段是：在新的土地出讓合同當中，規定了竣工日期。 這與銷售方案備案制有異曲同工之處。 對於不辦理銷售方案備案的企業，上海市的《暫定規定》當中提出，將以停止辦理開發商專案擁有權手續等事項為懲罰措施。 上海易居研究院楊紅旭說，上海在房價上漲較快的2007年推出了單個樓盤取得預售證面積不得少於3萬平方米的政策。 後來，該政策執行效果未如預期。 《暫定規定》又再次重申這個問題，是政府對開發商捂盤、囤盤進行打擊的表現。