加息打破開發商幻想樓市面臨深度調整

⊙記者 于祥明 ○編輯 王曉華　　限購、加息，兩項重要舉措正在顯示威力，以成交量下跌為標誌的樓市深度調整正在拉開序幕。 根據中國指數研究院統計，上周被監測的35 個城市中，20 個城市成交量環比下跌。 其中，15 個城市跌幅超過10%，而廣州、南京、武漢、北京等重點城市跌幅分別達到69.61%、36.85%、32.11%和27.24%。 業內人士普遍認為，加息不僅對購房者，更對開發商的心理造成巨大壓力，面對逐漸趨緊的資金鏈，開發商必須打破房價持續上漲的幻想，早做打算。　　量跌先行 價跌有望緊隨其後　　受到樓市「二次調控」、加息等樓市調控組合拳的影響，全國樓市以「跌」為主。 根據以往量價互動的關聯性，預計房價跟隨下跌的可能性正在增加。　　根據中國指數研究院的最新統計，上周被監測的35 個城市中，20 個城市成交量環比下跌。 其中，15 個城市跌幅超過10%。 而10 個重點城市中，廣州位居跌幅之首，跌幅達69.61%，南京、武漢和北京緊隨其後，跌幅分別為36.85%、32.11%和27.24%；僅重慶、深圳、杭州和成都成交量上漲。　　「雖然有個別城市成交量資料仍表現為上漲，但這主要是前期成交基數較低，以及出臺政策略微滯後所致。 」中國指數研究院分析師說，從全國來看，受調控政策影響，成交量普跌是大勢所趨。　　對此，一位開發商老總向記者直言，「如果沒有成交量，開發商就沒有回籠資金，只能坐吃山空，在這種情況下房價下調是肯定的。 」　　他私下向記者表示，雖然目前開發商資金鏈仍顯寬鬆，但面對加息、融資管道收窄、限購、以及預售資金監管強化等多重調控措施的作用，開發商的資金鏈也日益趨緊，如果政府不鬆動，開發商必然降價促銷。　　「目前房價與前期持平，還沒有明顯地下調，其主要阻力還在於對調控政策執行力度不夠，而且對調控的持續性心存僥倖。 」北京中原地產張大偉說。　　他向記者直言，經過多次調控，市場各方對此輪調控必然有一個認識過程。 但是，在經歷一段時間的觀望和僵持後，樓市迎來明顯調整的可能性非常大。 他預計10月、11月一線城市成交量下跌幅度可能加快，整個第四季度房價下跌可能性越來越大。　　值得一提的是，有關調控引發「退房」、「提前還貸」的猜測，目前在北京等主要城市並沒有出現，這無疑為調控政策的穩定形成支撐。　　土地市場被觸動 流拍或再現　　加息還將對土地市場形成深遠影響，開發商拿地將更趨謹慎和保守。 在2005年和2007年，加息之後，土地市場都相應出現了較為集中的土地流拍或流標現象。　　「從供給端來看，本次加息將使土地儲備成本提高。 」國土系統一位專家向記者表示，本次加息採取短期對稱、長期不對稱的方式，也就是說，一年期存貸款利率增幅相同，而兩年期及以上貸款利率的增幅低於存款利率增幅。　　「目前不少地方土地儲備機構自有資金不足，對銀行貸款依賴性較大，其中，又以一到兩年的中短期貸款為主，因此，利率的提升將加大土地儲備的融資成本。 」該專家說。　　對此，湘財證券分析師也指出，開發商將根據加息以及加息預期重新調整對土地價值判斷，土地市場將可能形成趨冷的態勢，但這將有助於資金充沛型企業和中型企業獲取擴張機會。　　或將進入加息通道 鈍刀子割肉更疼　　然而，一次小幅加息的打擊終究對房地產市場影響有限，對房地產市場更為大的卻是加息週期的到來。 市場分析人士指出，本次加息相當於打開了加息的視窗，就此進入加息通道。 也就是說，鈍刀子割肉更疼，資產價格將在中長期受到壓制。　　廣發證券一份分析報告指出，由於中長期貸款利率增加不多，此次加息對開發商資金成本影響不是太大；對月供而言，加息 25 個基點大約相當於月供支出增加 2%，幅度並不算大，關鍵問題在於未來是否會持續、有規律地加息。　　對此，湘財證券分析師則認為，加息對於市場的影響不在於影響消費者的預期，而在於影響開發商的預期。 即，加息將加重開發商對於信貸政策會持續收緊的預期，改變以拖延為主的應對策略，迫使開發商開始實質性降價。　　另外，業內人士表示，中短期內，15個城市的限貸及限購令對房地產市場將產生較為直接的影響，加之冬季是房地產行業的傳統淡季，這些因素使得今年四季度樓市的交易量還將進一步回檔，「交易量的回檔將削弱房價的上漲勢頭， 從而將有助於減輕房地產行業所面臨的調控壓力。 」上述人士說。