土地加值稅最低預征率提高或影響開發商現金流

本報訊 (記者 胡紅偉) 繼要求從嚴土地加值稅清算通知後，國家稅務總局昨日再下發通知，要求各地將土地加值稅預征率的調整與房價上漲掛鉤，將提高各地最低預征率，並表示將選擇定價過高、漲幅過快的專案重點清算審核。　　提高最低預征率　　在我國現行中央地方財政收支劃分中，土地加值稅屬於地方稅種。 目前的土地加值稅實行「預征+清算」的管理模式。 在專案銷售階段，按月或季度以申報收入預征土地加值稅；在專案售完之後，再按照實際銷售收入所得，清算應納所得稅額。　　國家稅務總局在昨日通知中表示，正在研究預征率調整與房價上漲的掛鉤機制，「改變部分地區預征率偏低，與房價快速上漲不匹配情況。 」按照昨日通知要求，除保障性住房外，今後東部地區省份土地加值稅預征率不得低於2%，中部和東北地區不得低於1.5%，西部地區不得低於1%。　　記者從北京地稅瞭解到，房地產開發企業除批准的經濟適用房和限價房外，自2007年1月1日開始，一律按預售收入1%預征土地加值稅。　　將重點抽查高價專案　　國家稅務總局在5月26日已經發佈通知要求從嚴清算土地加值稅。 昨日又在通知中稱，要求各地要在6月底前將本地區的清算工作計畫和重點清算專案名單上報稅務總局，稅務總局將就各地對重點專案的清算情況進行抽查。 並表示將「有針對性地選擇3-5個定價過高、漲幅過快的專案，作為重點清算審核物件，以點帶面推動本地區的清算工作。 」　　據瞭解，房地產開發專案開發週期一般比較長，不少專案還採取分期開發或滾動開發方式，財務核算複雜。 近年來大部分已預征土地加值稅的開發專案，已經全部或大部分售出，進入清算高峰期。　　■ 專家觀點　　或影響開發商現金流　　本報訊 (記者 胡紅偉 張曉蕊) 針對加強土地加值稅征管的作用，中國社科院財政與貿易經濟所財政室主任楊志勇表示，這並不能真正解決房地產市場的問題，只能對開發商的現金流產生影響， 而市場供求關係並沒有根本改變。　　楊志勇認為，「預征並不是實征，由於清算環節情況相對很複雜，之前有一些專案在預征後進行清算時，稅務部門只能收繳到預征的這部分，其他部分最後不了了之。 」　　另一位土地專家也對記者表示，土地加值稅是清算技術含量較高的稅種，需要地方政府成立一個管理系統，從預徵收環節到清算環節跟進監管。 對開發商出具的發票及合同進行核查，防止任何形式造假。 而對於開發商的影響，則取決於稅率多少。 「如果稅率增幅不大，對開發商的資金鏈不會造成很大影響，因為很多上市公司已經不同程度計提了此部分成本。 」