土地加值稅預征新政落地開發商不擔心

郭一信　　土地加值稅預征率上調一個百分點，在廣東的開發商們看來，其政策信號意義遠大於其實際效果。　　日前，廣州地稅局發佈的《關於調整我市土地加值稅預征率的公告》中對廣州市土地加值稅預征率作出調整，其中普通類住宅的預征率從1%上調至2%。　　此次預征率調整是為了落實國家稅務總局今年5月發佈的《關於加強土地加值稅征管工作的通知》(以下簡稱《通知》)中，「除保障性住房外，東部地區省份預征率不得低於2%，中部和東北部地方省份不得低於1.5%、西部地區省份不得低於1 %」的調整要求。　　國稅局《通知》發佈後，山東、浙江、江蘇、福建等省內部分城市已于6月上調了各自的土地加值稅預征率。 而廣東省廣州、深圳等五市也于8月下旬開始了預征率上調工作。 截至目前，上海市還未有動作。　　「我們更願意將其理解為政府打擊房地產市場的一種政策信號。 」中原地產專案部總經理黃韜對本報記者表示，「土地加值稅原本的預征規模就不算大，此次上調1個百分點，對於房地產市場的實際影響有限。 」　　而中山國城地產總經理曾文雄則毫不諱言，土地加值稅率上調有可能間接推高房價已幾乎成為地方開發商的共識，「土地加值稅預征率上調增加了開放商的成本，未來成本的增加一定會反映在房價中」。　　本次土地加值稅預征率上調中，深圳、東莞、中山、廣州、珠海各市先後上調普通類住宅的預征率0.5到1個百分點，統一到2%。　　「廣東地區土地加值稅預征率的上調並未超出大家的預期。 」黃韜對本報記者表示，「政策的目的一方面是加緊房地產市場調控，收緊開發商現金流；二是加快開放商對閒置專案的開發，增加市場供應。 」　　「新政對開發商的現金流影響取決於公司規模。 」中國房地產學會副會長陳國強對本報記者表示，「一般來說大型公司受影響程度比較大，大型開發商手中專案較多，調高預征率將拉高公司的規模化成本，但總體來說影響不會很大。 」　　曾文雄也表示，目前廣東二三線城市如中山等地融資管道相對比較豐富，在銀行等平臺的融資成本上升情況下，開發商仍有其他多種選擇。　　而關於調高土地加值稅預征率在促進閒置專案的開發方面的作用，曾文雄則不甚樂觀，他表示，「當下地方土地專案增長速度遠大於土地加值稅的增幅，現在能拿下專案的也多是有資金有背景的開發商，專案開發的進度基本不會受到預征率上調的影響。 」　　陳國強表示，土地加值稅的預征率即使再調高幾個百分點影響也有限：「真正對開發商致命的是土地增值稅的清算。 」　　根據《中華人民共和國土地加值稅暫行條例》，目前土地加值稅實行四級超額累進稅率制，其稅率取決於增值額和扣除專案金額的相對比例，從低到高分為30%、40%、50%，最高可達到增值額的60%。　　「目前土地加值稅的最大問題還是在清算環節。 」陳國強說。 2006年國家稅務總局發佈的《關於房地產開發企業土地加值稅清算管理有關問題的通知》中規定了七種必須以及可以要求進行土地加值稅清算的情況，包括開發商整體轉讓專案，直接轉讓土地使用權，專案銷售率已達85%， 專案三年未銷售完畢等等。　　據瞭解，部分開發商為了躲避土地加值稅清算，存在故意控制專案銷售率不超過85%等現象。 但據陳國強介紹，即使已滿足清算條件的專案，其土地加值稅清算大部分也都沒有得到執行。 「主要是執行難度太大，一方面舊賬太多難以清算，另一方面土地加值稅清算對於相關工作人員的要求也較高，目前地方政府開展這方面工作的條件還不成熟。 」