樓市調整壓力大上海開發商期待能捂則捂

田新傑，周盛舸　　這幾天，調控一出，大部分的人把注意力投向由此引發的市場振動，降價、打折、拋盤等被揪出來，被放大。 但到目前為止，價漲量縮還是市場的主要特徵。　　正當消息層面「市場拐點」鋪天蓋地時，一位滬上市中心區域的仲介門店負責人告訴本報記者，媒體報導的所謂房東拋盤、降價並不是目前市場的主流。 記者的一位朋友也告訴記者，這兩天他通過仲介對有興趣的兩套房源砍價，但房東根本「不予理睬」。　　這種消息面和實際情況的反差狀態，似曾相識。　　更有甚者，在極少數樓盤出現微幅打折的背後，滬上更多的樓盤選擇堅持原價或延期開盤。 公開資訊顯示，上海目前至少有超過15個樓盤明顯推遲原定開盤時間。　　對於此次調控，業內外人士普遍認定「史上最強」。 但諸多專業人士對政策的「執行度」依然持保留態度。　　被放大的政策反應　　調控政策一出，各方觸角敏感地捕捉到市場變化。 這個時候，只要是市場受政策影響的再細微變化，也會被發現被傳播。　　「市場大部分的投資需求將會被迅速制約，從而被迫暫離目前的市場或選擇等待觀望。 」和其他大部分市場研究機構一樣，美聯物業也在第一時間發佈報告指出。　　美聯物業即指出，上周(4月12日—4月18日)，上海商品住宅成交走勢呈現倒W形，這與上周中央政府方面出臺了嚴厲的房貸新政有關。 上周成交走勢的兩個向下拐點出現在14日、17日，正是國務院兩次公佈房貸新政的時間點，顯然市場上對貨幣方面的政策反應保持了一貫的迅速性。　　「調控政策初顯威力，置換型買家觀望情緒流露。 」21世紀不動產上海區域資料監測中心的統計資料顯示，4月1日—14日期間，上海市二手房成交再次放量，多個局部板塊較上月同期有超過2倍增長，但4月15日起，上述局部板塊的單日成交套數便開始下滑。　　南京某房地產網站的統計資訊也顯示，該市二手房報價已出現回檔，新政前的4月9日-12日，全市二手房掛牌均價為每平方米11993元；而新政出臺後的4月16日-18日，掛牌均價降到11051元，下降942元。　　與此同時，新政出臺後，個別樓盤出現的零星打折促銷也被廣泛傳播。　　上海樓盤綠洲康城親水灣在今年3月的房展會上曾9.5折優惠，時隔僅一個月，折扣幅度進一步加大；上海嘉定樓盤新城悠活城二批房源4月17日開盤，均價16000元/平方米， 購房3天內付首付可享9.8折優惠外，還可再享每平方米200元優惠。　　閔行七寶板塊，房價拐點預期及貸款條件收緊，促使置換型買家轉為觀望，並引發總價130萬-180萬之間的2房和3房房源成交量出現下滑。 在松江泗涇板塊，退市買家同樣以置換型居多，中等價位房源也出現成交回落。　　不過，除這些已經被反復傳播的所謂樓市「拐點」跡象外，市場尚未出現更大範圍、更普遍的調整。　　僥倖心理　　「我們本來計畫今年初開盤，後來改到4月底開盤，沒想到突然出了這麼多政策，現在人氣肯定不行，那就再往後推吧，反正也不急。 」上海某專案的行銷負責人私下向記者坦言。　　與極少數已降價打折的樓盤相比，捂著看情況的樓盤才是市場的主體。　　「眾多專案從去年開始接連出現開盤時間一再拖延的情況，持續至今。 」中房信分析師薛建雄指出，調控力度雖然空前，但降價出貨並非目前大部分開發商的心態和策略。　　據公開資訊不完全統計，目前上海至少有15個樓盤一再推遲開盤。 其中，位於浦東惠南的樓盤布魯斯小鎮和虹口區武昌路的樓盤豪景苑，早在去年11月就宣稱開盤，但至今尚未開盤。　　資深行銷人士告訴記者，捂盤和上調開盤價是緊密聯繫的，捂著的樓盤大多是捂一段提高一截報價。 據披露，上海北外灘的豪景苑一期房源去年11月售罄，售價為50000元/平方米，新房源開發商推遲上市，最新報價已是60000元/平方米左右。　　薛建雄表示，敢於捂盤抬價的背後，是開發商對調控政策的「免疫」，屢次調控的經驗讓不少開發商相信，短暫的觀望調整後，市場最終還將走入上漲通道甚至報復性反彈。　　上海佑威·樓市通系統資料顯示，上周(4月12日-4月18日)上海新房(指不包括動遷配套房在內的商品住宅)成交面積上漲33%，均價再創新高，達到23572元/平方米的高點。　　開發商繼續堅持的捂盤策略，很大程度上延緩了調控新政的見效過程。　　21世紀不動產上海銳豐總經理葉厚彪指出，從長遠來看，房價的穩定還要看新增供應是否能得到增長，目前的主要措施，集中在抑制需求上，倘若供應水準不增加，在信貸鬆綁、需求釋放之時，房價水準很可能繼續上漲。 在突出保障性住房地位的同時，增加商業住宅土地供應，加快新房開發、上市節奏，才是達到房價穩定的效果。　　執行！ 執行！ 執行！　　儘管抱有僥倖心理的市場參與者依然眾多，但即使是捂盤的開發商，也明白「此次調控所出政策，若能長期貫徹執行，殺傷力是巨大的」，他們賭的是執行終會如過往一樣打折。　　「西方國家的經驗證明，治理房價最好的工具就是提高利率。 」上海市人民政府特聘決策諮詢專家、上海財經大學副校長王洪衛日前在「華光地產20年慶典」上告訴記者，利率水準提高了房價就能夠壓下去，遏制中國房地產的價格關聯度最大的是貸款。　　眼下，剩下的就看執行了。　　記者從滬上知名房貸仲介機構凱盛經略(上海)投資管理有限公司瞭解到，自4月19日起，上海的商業銀行已開始執行二套房貸新政，認定標準為「曾經有過房貸記錄「的所有家庭。 據該公司副總經理趙煒透露，目前凱盛經略方面已接到幾乎所有銀行發出的通知，確認二套房貸新政的執行日期為4月19日。　　凱盛經略市場部統計資料顯示，僅4月19日當日，該公司就有10%左右的個案被銀行退單，被退單者多為當時申請貸款成數超過五成，但又在新政中被納入「第二套住房「範圍內的購房者。 此外，公司涉及的20%—25%的購房者要求退房，要求退房的客戶基本上都是只簽了意向合同，還沒簽買賣合同的購房者。 趙煒指出，5—6月可能會出現房屋交易量價齊跌的狀況。　　王洪衛坦言，執行層面，首先貸款的指標要嚴格管理，其次要真正增加投資者增值收益的稅費成本，而以目前的調控政策，即使房價短時調整下來了還是會上來。