創業省錢新招：曼哈頓轉租寫字樓合夥辦公

如果你想要搞清楚為什麼說現在的寫字樓市場已變得酷似俄羅斯套娃(俄羅斯特產的木制玩具，一般由多個一樣圖案的空心木娃娃一個套一個組成，最多可達十多個)的話，那麼到曼哈頓蘇荷區(SoHo) 百老匯街568號的頂上幾層去看看可能有助於你更好地理解。 這裡曾是一個縫紉廠，而現在出版商Scholastic已經把這幢大廈的兩層辦公空間轉租給了地理位置簽到服務商Foursquare，Foursquare又把其中一層轉租給了其他幾家科技公司， 其中包括一家名為Fueled的智慧手機應用開發商。 但事情並未到此結束。 Fueled又把自己的辦公室分割開來，將其變成了一個合夥辦公空間供人承租，每月每個座位的租金為650美元。 Fueled沿著這個辦公室的一面牆擺滿了許多瓶瓶罐罐，向合夥辦公者提供無限制的速食食品。 在這些座位中，有一個屬於大衛·斯皮羅(David Spiro)，他是一名自雇企業家。 在最近的一天下午，他獨自坐在一張長桌的角落邊，桌上擺著他的筆記本電腦，旁邊放著一包爆米花。 我已經籌集到了一些資金。 」斯皮羅說道。 但還不夠我在曼哈頓租得起像樣的辦公空間，所以在這裡辦公也很不錯嘛。 」在斯皮羅的四周，其他租客也有著跟他同樣的想法。 把範圍再擴大一些的話，實際上在周邊社區中這種想法也是相當普遍的。 過去幾個月時間裡，在位於曼哈頓市中心以南的蘇荷區中，這種轉租交易層出不窮。 在這些交易中，早期階段的科技創業公司紛紛選擇從本身已是租客的公司那裡租用辦公空間，而不是與業主直接達成租約。 租客和地產經紀人稱，這種轉租交易在很多情況下都更受歡迎，原因是其租金通常要比傳統的租約略低一些。 此外，對通過這種交易來租用辦公空間的租客來說，其所簽租約的時間也短于傳統租約的10年，而且預付押金也要少得多。 此外他們還表示，同樣重要的一件事情是，這種合夥辦公空間通常都是擴建的，這就意味著高速網路連接、空調和會議室等必需品都已齊備。 分析師對此解釋道，對於創業公司或自雇企業家來說，早早起床然後再生龍活虎地投入工作中去，這是至關重要的一件事情，因為這些公司的增長經常都是按月來衡量的，而不是按年。 當然，辦公室內嵌再內嵌辦公室的這種轉租模式帶有一定的風險。 如果第一、第二或第三租客破產的話，那麼轉租者就可能會發現自己變得無家可歸」。 不過，由於較低級別的租客自己的租約太過簡單的緣故，如果這些租客開發的應用無法取得成功，那麼也能迅速而輕鬆地關門大吉」。 他們並不知道自己的未來前景如何，因此流動性是件很重要的事情。 」商業不動產公司Studley的首席經濟學家希迪·勒爾納(Heidi Learner)說道，他是一份科技公司轉租趨勢相關報告的作者之一。 他們不知道自己的公司會有多少員工，也不知道是否能籌集到任何風險資本，不知道自己是否會被收購。 」從整體上而言，轉租正在變成一種日益流行的趨勢。 Studley稱，在中城區南部地區，也就是從運河街(Canal Street)到第三十大街之間的地區，今年辦公空間租用活動中有19%是轉租交易，高於2010年的11%。 報告還指出，在今年1月份到4月份之間，科技公司在曼哈頓簽署的所有租約中有33%都是轉租合約;同期，其他行業中轉租合約的比例還不到科技公司的一半。 此外報告還稱，科技行業轉租合約的平均時間長度大約為四年。 仲量聯行(Jones Lang LaSalle)經紀人西恩·布萊克(Sean Black)稱，也不是任何辦公空間都能被轉租出去。 他指出，科技公司幾乎都想要二戰以前的建築物，也就是擁有高高的天花板和露明擱柵樓板的樓房。 他還補充道，由於這種類型的產業空間主要都聚集在百老匯附近的緣故，其供應量相對有限，而需求卻一直都在旺盛增長。 他們喜歡‘舊世界與新世界交匯’的建築物外觀。 」布萊克說道。 仲量聯行擁有許多科技行業的客戶，其中就包括Foursquare。 這種建築物內部沒有太多牆壁和隔間，牆上掛著的折中學派的藝術作品，體現出一種特定的態度。 他們想要的最後一樣東西則是，辦公空間要與美國企業界的風格相契合。 」與自身需要的辦公空間相比，科技公司一直都在轉租略多於需求的空間，這表明它們已經認識到，來自于一個繁榮發展中的行業的需求正在增長，這將允許其向類似的公司出租額外的辦公空間。 除此以外，據Studley透露，現在中城區南部地區的租金價格一般在每平方英尺45美元(約合每平方米484美元)左右，用這種價格租下辦公空間是明智之舉，其原因在於預計租金將會提高。 這是在租用辦公空間時實現套期保值的一種好辦法。 」德萊克·斯圖爾特(Derek Stewart)說道，他曾在Foursquare供職，負責處理該公司租用辦公空間相關事務，但已在今年夏天離職。 Foursquare在紐約市的員工總數為120人，該公司在2011年以每平方英尺45美元左右的價格租用了前述辦公空間，合約期限為七年時間，斯圖爾特說道。 但他預測，由於醫生應用服務ZocDoc和男性時尚網站Thrillist等公司也入住同一屋簷下，因此這幢建築物在科技行業中的知名度也會略有上升。 這就意味著，現在這個辦公空間的租金可能會達到每平方英尺55美元(約合每平方米592美元)左右，他說道。 但斯圖爾特補充道，到目前為止，Foursquare還沒有什麼動力通過轉租辦公空間的方式來賺錢。 他說道，Fueled及其他租客支付的租金也同樣是每平方英尺45美元左右。 我們覺得，通過這種方式來賺錢有點不地道。 」斯圖爾特說道。 我們不希望在這個關係緊密的社區裡留下個壞名聲。 」斯圖爾特現在為科技投資者大衛·梯西(David Tisch)工作。 他還指出，對於科技社區的生存來說，轉租是必不可少的。 在三藩市，斯圖爾特曾代表兩家科技公司租用了兩個辦公空間。 在這座城市里，創業公司負擔得起直接從業主那裡租用辦公空間的成本，原因是在那裡租客只需要繳納三個月的押金;而在紐約市，通常情況下都需要12個月的押金。 在這裡(紐約)，業主就是太不願意承擔風險了。 」他說道。 在科技行業中，一家公司即使是處於創業階段也不容輕視——圖片共用社交平臺Instagram成立于2010年，兩年以後就被Foursquare以10億美元的價格收購——短期轉租辦公空間並不是什麼罕見的事情。 舉例來說，新聞網站BuzzFeed就已經簽署了一項為期兩年的辦公空間租約，這處辦公空間位於第五大道200號的蒂芙尼新總部。 BuzzFeed原本的總部位於西21街，當時的辦公空間面積為2萬平方英尺(約合1860平方米)。 蒂芙尼新總部共有七層，BuzzFeed租用的是其中一層。 BuzzFeed並未透露這處辦公空間的租金是多少，但據Studley經紀人葛列格·托賓(Greg B. Taubin)稱，該地區可比轉租辦公空間的租金為每平方英尺65美元(約合每平方米700美元)。 這樣的公司不會簽長期租約，因為它們沒有(可以預知未來的)水星球。 」托賓說道。 但對並不馬上需要辦公空間的蒂芙尼來說，轉租能説明其節省成本。 這樣做還有其他一些優勢，那就是寫字樓裡會有燈光，而且電梯裡也會有更多人，百老匯街568號業主Allied Partners的租賃主管邦妮·夏皮羅(Bonnie Shapiro)說道。 你不會想要租客在樓裡走來走去，看到的卻是漆黑一片的、無人使用的辦公空間。 」對於可能會合並或縮減業務規模的租客來說，轉租辦公空間的新需求可能來的正是時候。 最近幾個月以來，瑞士信貸集團已採取了幾輪裁員措施，該集團在曼哈頓擁有三處辦公空間，其中一處在花園大道南315號，但該集團已把這處辦公空間的所有辦公室都轉租了出去。 在位於東23街的熨斗大廈(Beaux-Arts)，VaynerMedia、X+1、Responsys和Adap.TV等科技行業轉租者都已經入住這幢大廈。 本月早些時候，Adap.TV入住熨斗大廈17樓，這處辦公空間的面積為1.6萬平方英尺(約合1490平方米)。 新的辦公空間裡有一面紅色的牆，牆上裝飾著活力四射」、富有創造力」和熱情洋溢」等口號。 這個辦公空間的四邊都是高管辦公室，這些辦公室已經變成共用的會議室。 Adap.TV通信主管蓋裡·瑪諾拉托斯(Gerry Manolatos)稱，這個辦公空間遠好于原來在百老匯街915號的4000平方英尺(約合370平方米)辦公空間。 瑪諾拉托斯並未透露熨斗大廈辦公空間的租約期限，僅表示不到十年。 但他表示，在科技行業轉租市場上，Adap.TV正在來回兜轉，該公司此前在百老匯街的辦公空間已被一家科技公司轉租。 這給人帶來的感覺是，一項交易帶來了另一項交易。 」瑪諾拉托斯說道。 每個人都在想：‘誰知道我們接下來將會到哪裡去呢?’」 [作者：瑞雪] 標籤： 科技創業公司 轉租辦公室 轉租寫字樓 列印 收藏