非主流開發商退市：為新政祭旗

本報記者 肖素吟 發自廣州　　7月初，金種子酒拋售房地產業務。 這是繼6月份海利得、重慶路橋、豐樂種業、太原剛玉、愛建股份和ST珠峰等公司轉讓房地產資產以來，又一家撤出房地產市場的上市公司。　　雖然目前退出房地產市場的都是「非主流」開發商，但業內人士指出，還有兩類開發商漸顯退市跡象：融資管道單一的小型房企以及2009年拿了地王專案的房企。 如果調控政策持續深入，為調控「祭旗」者會越來越多。　　調控之下有衰兵　　7月初，安徽金種子酒業股份公司(下稱「金種子酒」)發佈公告，擬以8055.83萬元將持有金種子房地產98.16%股權轉讓給金種子集團，從而退出房地產行業。　　金種子酒公告表示，房地產調控政策讓市場發生較大變化，未來競爭將更趨激烈，金種子房地產開發業務為公司非主要業務，規模較小，起步較晚，發展不快，現在退出房地產行業有利於規避風險。　　根據金種子酒2009年年報，房地產業務營業收入828.85萬元，僅占主營業務營業收入的0.79%，與6.07億元的酒類業務和4.23億元的製藥業相比不過是一把「小錢」。 但其房地產業務營業獲利率近42.88%，遠高於其製藥業的1.49%。　　地產經濟研究專家鄧浩志接受時代週報記者採訪時表示，投機是非地產主業企業參與房地產行業的主要原因。 在市場好的情況下，企業通過抄地或入股等方式盈利，但是在市場出現萎縮以及調控預期加強或者延續的情況下，企業就會考慮以各種方式退出市場。　　實際上，金種子酒不過是調控以來退市的冰山一角，6月28日國土部部長徐紹史提出要「繼續強化房地產用地管與控」，一度進退維谷的企業聞風而動，上演退市大潮。　　頗具戲劇性的一幕是，繼6月29日豐樂種業擬以6274萬元的價格向關聯方合肥城改轉讓豐樂房產100%股權、剝離房地產資產之後，太原剛玉、愛建股份和ST珠峰三家上市公司不約而同地選擇在6月30日轉讓股權或專案，退出房地產業務。　　耐人尋味的是，據豐樂種業當時透露，公司內部收到消息稱，中國證監會7月1日起會對上市涉房企業進行融資限制，甚至停止融資，所以將房地產業務脫手，規避風險。 而四家公司的公告，幾乎均將矛頭直指宏觀調控。　　地王房企或退市　　事實上，追溯4月新政之後，早有江蘇吳中、華東醫藥、海利得、重慶路橋等非房地產主業企業陸陸續續退出房地產市場。　　復旦大學房地產研究中心主任尹伯成接受時代週報記者採訪時則表示，目前的退市針對的是非主流開發商，也就是非房地產主業企業，「在主流開發商還沒有大量降價的時候，他們得趕緊把手中的地產資產賣掉，把握時間」。 尹伯成表示，2007年之後房價上漲，非主流開發商看好未來房價，投機色彩比較濃。 他們買地價格比較高，調控之下，降價就會虧損，轉賣地產資產是個好辦法。 「房地產行業必須進行洗牌。 」　　除了非房地產主業企業退市成勢，鄧浩志同時指出，還有兩類開發商退市漸顯跡象：融資管道單一的小型房企以及2009年拿了地王專案的房企。　　誠然，適逢調控，即使在2009年的土地盛宴上長袖善舞的企業同樣苦不堪言。 2009年11月13日，福建望城投資競得一宗地塊，其土地使用權出讓金總額為3.39億元。 但是隨著2010年5月的期限逼近，望城投資尚有1.02億元未付款。 5月12日，望城投資公告出讓福州濱江房地產開發有限公司100%股權，不難發現1.45億元的售價正好可以填補其拿地欠款。　　境外資金抄底　　既有退市者，必有接盤者。　　「對於企業來講，尤其是在環境不好的情況下，以比較低的成本拿到專案是比較好的進入時機。 」經緯行研究中心經理朱欣苑對時代週報記者表示。 鄧浩志則表示：「部分在2009年沒有吃飽的公司、處於閒置半閒置狀態的中小房企，現金流相對充裕，有抄底的能力和機會。 」　　因此，6月乍現並購潮。 湯城集團、中駿置業、世紀星源、華聯控股、SOHO中國、鳳凰置業、眾安房產集團、花樣年等房企紛紛通過並購獲得土地。 其中，6月11日，SOHO中國斥資22.5億元收購了國鼎公司90%股權，間接囊括外灘204地塊；6月15日，花樣年僅以3億余元就收購了東莞市土地儲備近10萬平方米的花千里房地產開發公司。 不過，接盤者的青黃不接同樣令人生疑。 根據太原剛玉公告，截至2009年12月31日，其接盤者中正房地產中淨資產為-11843萬元，淨利潤為-4293萬元，顯然是資不抵債。 而重慶路橋的接盤者重慶市奇尚房地產開發有限公司成立于2009年11月，其股東和背景至今成謎。　　鄧浩志對此解釋道，一個比較突出的現象是，很多中小型企業突然之間資金非常充裕，特別活躍，可能是通過私募融資，背後有境外資金撐腰。　　「就我所知，國外的私募資金對中國房地產市場非常感興趣，雖然調控不明朗，但長期來看，中國房地產市場會在二三十年之內保持一個相當穩定的增速。 所以新加坡和香港等境外私募都陸陸續續來中國考察專案。 」鄧浩志表示。　　在中小型房企覬覦退市者，卻苦於信貸收緊、預售情況不理想之際，私募早已悄然狩獵。 一出一進之間皆因資本，卻醞釀著一場變局。　　「趨勢就是越來越往專業化方向靠攏，所謂專業化不單指開發，還在工程、銷售甚至在融資等各個環節。 所有動作，無論是進或出，都是優勝劣汰的過程，畢竟房地產公司到現在還是太多了，也就是說大魚小魚都還能混。 」鄧浩志對時代週報記者表示道，「有人說房地產業是暴利行業，但是未來的趨勢是非專業企業的獲利能力會越來越低，慢慢被擠出市場。 」