網上購房顛覆房地產傳統的行銷模式

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隨著國際互聯網而蓬勃興起的電子商務和網路行銷，被普遍認為是通過Internet，採用現代化的資訊技術，結合傳統行銷的諸多策略，在互聯網上開展的行銷活動。 電子商務和網路行銷是借助互聯網絡和數位互動式媒體的技術來實現所需要的行銷目的。 網路行銷是全球目前正在蓬勃興起的電子商務的重要組成部分;是互聯網技術與傳統行銷活動相結合的產物。 資深的互聯網運營實戰專家www.RoyEC.com 黃相如認為：網路經濟時代，使房地產網路化行銷即將成為房地產領域的新課題。

上購房將威脅房產仲介，網上購房的房價和服務費更透明

在以往的概念裡，決定買房後，就開始找來各個報紙的房地產專版廣告，跑遍大街小巷裡的房地產仲介公司尋找房源。 這種傳統的交易方式，一般的仲介公司都要在買賣雙方處進行抽成，仲介公司索取的昂貴的仲介費往往讓有意租房或者購買二手房的消費者對原本鍾愛的住房考慮再三。 網上二手房與傳統仲介相比，各有哪些優勢和軟肋?

對於費用問題，傳統仲介提供房源的速度目前要快于網上二手房平臺服務，而在傭金方面，後者更加規範和透明。 如購房成功，傳統仲介將收取1%-3%的傭金，如果委託仲介代辦貸款的話，會發生千元不等的房屋評估費用，可能涉及的還有入房手續費、交易稅等。 黃相如分析，傳統仲介的房子的銷售價格無法公開公正，討價還價的成分很大，而網上購房，買房方需向提供經紀服務的會員仲介機構支付1%-3%的傭金，此外不再發生其他費用，並且房子的銷售價格公佈在網上，明碼標價， 經得起全線民的評論和信任。 就以上兩方面比較看，網上購房與傳統仲介的優勢顯而易見。 良莠不齊的傳統仲介的信任度似乎受到了前所未有的挑戰和威脅。

除了房價和服務收費上的規範，網上二手房還制定了包括全職服務、准入考核、持卡服務、電話回訪等在內的一系列服務人員管理制度。 客戶可以登錄網站查驗服務人員的照片和編號等。 而在傳統仲介公司這邊，隨著政府對房地產市場的調控政策相繼出臺，通過房屋仲介公司掛牌銷售的房源有所增多。 但成交量下滑，給仲介公司帶來不小的壓力，一些仲介利用消費者房產知識缺乏、資訊不對稱的情況，通過隱瞞房屋真實資訊、截留意向金和誠意金、交易不成功侵吞仲介費等各種方式違規操作，侵害消費者合法權益。 各地市消保委方面的相關資訊表明，此類投訴案例明顯有所上升。

網上購房衝擊房展和房交會

近年來黃相如在研究網上購房期間，多次對中國幾個大城市的房展和上海房交會進行調查。 房交會場面一屆比一屆冷清，房展參觀人數一屆比一屆逐漸下降。 有許多人在逛完房展後，顯得很失望，新樓盤的品質甚至比不上網上的預告樓盤，上網比逛展會方便多了。 在業內人士黃相如看來，購房方式的變化促使房展會吸引力逐漸下降，很多消費者開始尋求通過在網上房地產的官方網站看樓盤的銷售情況、開盤時間，然後到現場去看環境，在網上購房。 黃相如稱，現在很多開發商利用預訂進行市場調查，在上海的各類房展火爆時，房展會一直是消費者搜集大量房源資訊的主要場所，消費者也明白這一點。 他們在展會上，既搜集不到足夠的資訊，又訂不到房。 在新的政策環境下，房展會的處境顯得相當尷尬。 對於開發商來說，在現在的形勢下，已不需要更多的客戶累積，參加房展對於銷售的説明不是很大。 在網上房地產流覽人數不斷飆升的同時，曾經火爆一時的上海房展熱度正在下降。 作為主辦方的上海房地產協會有關人士也表示，在新的政策環境下，消費者的購房方式從網下轉到網上，房展會在消費者購房過程中所起的作用有所弱化，而日益成為開發商單一展示形象的舞臺。 新變化促使上海房展面臨越來越嚴峻的招商形勢，去年曾經舉辦20多次的房展會今年的場次肯定會大幅減少。

眼下，通過房地產網站流覽相關資訊作為購房參考，乃至於購房，已經成為消費者尤其是年輕的消費者選擇之一。 通過網路，消費者首先會對房子有一個大概瞭解，能夠排除一部分雖然價錢可接受但居室戶型、結構條件等不符合客戶要求的房屋，使客戶選房的目的性更強，能夠避免費時費力的盲目現場看房。 網上不僅提供有戶型圖，還刊登有房屋的照片和視頻，這樣消費者就真正節省了頻繁看房的時間。 網站還提供有地產資訊、生活常識、裝修知識相關等資訊以供查詢。

網上購房可提前還貸

上海銀行2005年4月出臺新政策，該行近期針對在其二手房網上交易系統「銀房通」辦理貸款的市民出臺了一系列優惠的提前還貸條件。 其中規定，正常還貸一個月後，市民就可選擇提前還貸，無需交違約金，提前還貸次數也不受限制。

上海銀行有關領導表示，其「銀房通」系統還可為符合同業規定的網上購房市民，提供行內轉按揭服務，並可免去在一般操作中必須交納的階段性擔保費等。 存量房網上 交易服務的其他會員銀行均表示，尚未有類似的提前還貸政策出臺。 而上海銀行的其它客戶自放款日起6個月內提前還貸，需繳納違約金，超過6個月則不收違約金。 從其他銀行的規定看，各行的提前還貸政策各有不同。

網上購房挑戰傳統的房地產行銷模式

網路行銷對傳統行銷是一種衝擊,也是一種變革,但網路行銷與傳統行銷並非不可調和,網路行銷本質上同傳統行銷方式一樣仍然是以引導商品和提供服務為主,從生產者到消費者和消費者所進行的一切企業活動。 網路行銷市場是基於互聯網環境的行銷活動,是一種新的行銷方式,利用了網路媒體傳播的新觀念和電腦網路新技術等新的行銷工具和行銷觀念。 而房地產的網路行銷也是充分利用了互聯網的技術優勢和效率優勢,進一步拓展房地產行銷的空間,突出房地產專案的特色,更加全面地提供房地產資訊,更加有針對性地向消費者推出房地產商品,提高從事諮詢、開發、 仲介等房地產業務的企業的競爭能力,從而更好地服務于消費者。

在傳統行銷方式中,主要採用的是推送(Push)方式,行銷者通過發揮大眾媒體的傳播能力,將資訊快速地傳遞給消費者。 行銷者是資訊的主動推送方,消費者是各種資訊的被動接受方,行銷者可以清楚地傳遞自己想要傳達的資訊,但是消費者不能直接將意見反映給行銷者,行銷者只能借助市場調查和銷售業績來瞭解行銷活動的結果, 造成行銷者與消費者之間無法完全溝通資訊,不但使行銷的時間拉長和費用開銷變大,而且因為消費者成為被動的資訊接受者而必將對此產生反感,這是大工業企業大規模生產條件下賣方市場的特徵。

而網路媒體特性與此不同,網上行銷主要採用的是「牽引」(Pull)方式,網路媒體採用「多對多」的行銷模式,可提供一個即時的新的傳播模式。 網路上的消費者既可以是資訊接受者,也可以是資訊發送者,行銷資訊針對的消費者可以有很大的主動權,可以自主決定在什麼時候流覽、到哪個網頁去流覽、流覽什麼內容的資訊,另外消費者如果對互聯網上的房地產廣告感興趣, 可以點擊相關的內容,得到更加詳細的資料,這樣行銷者與消費者之間的關係發生了根本性變化。

這種網路購房的方式,不需要從一地趕到另一地選房看房,僅在家裡,利用互聯網,就可瞭解整個社區的規模和環境,進行各種房屋的查詢和觀看,購房者所關心的一切重要資訊如房屋的外觀、房間的佈局、周圍的社區環境、公園、 學校等只要用自己的手指輕輕一擊就一覽無餘、盡收眼底,在對各種房地產專案進行了全面而審慎的選擇、比較後,購房者即可找到符合自己心目中理想需求的房屋,過去十分耗費時間、口舌和精力的選房過程,在網路行銷的環境中, 變得十分輕鬆有趣和迅速快捷。 如果有網上支付的貨幣手段,還可在網上簽訂購房合同。 www.shidaiE.com 行銷方式必將隨著社會生活的方式和最新科技所提供的工具而發展。 近年來,新的行銷形式不斷出現,目錄郵寄服務(DM)、電視購物、無店鋪行銷等都取得了飛速發展,人們也逐漸接受了這種消費者與行銷者之間的直接溝通,而互聯網作為一種全新的全球性現代商業傳媒,成為實施商業性行銷活動的地點和工具, 導致了革命性的行銷行為的出現。 黃相如指出：網路購房既顛覆了房地產傳統行銷模式，也是房地產傳統行銷的繼承和發展。