樓市貸款占全國貸款兩成開發商資金管道趨緊

劉展超 韓婷婷　　在房價不斷上漲的背景下，總量占國內貸款業務的20%、素來被認為是銀行優質資產的房地產貸款，將受到愈加嚴格的監管。　　銀監會高層昨日在國新辦的新聞發佈會上表示，非常重視對房地產開發和個人按揭貸款當中的風險，將採取多重手段予以防範。　　2009年國內樓市之繁榮，信貸寬鬆被認為是主要推手。 國家統計局資料顯示，截至去年11月，房地產業獲得的開發貸款和個人房貸總和已達到1.6萬億元。　　　　嚴防信貸風險　　銀監會副主席王兆星透露，截至目前，房地產的開發貸款和個人的住房按揭貸款已經占到國內貸款的增量和整個貸款餘額的20%左右。　　正是由於總量巨大，房地產貸款一旦出現風吹草動，銀行業將首當其衝。 王兆星表示，到目前為止，房地產開發貸款和個人按揭貸款的資產品質仍然保持平穩，而且到去年第三季度末繼續保持貸款不良餘額和不良貸款比率的雙下降。　　　他表示，對於第二套以上住房要嚴格堅持首付成數不低於40%的要求，而且要對個人房貸的申請者進行有效的調查、核實，並且嚴格落實面談面簽制度。 同時對個人住房按揭貸款申請者的收入情況和還貸情況以及還貸的記錄進行相應調查。　　莫尼塔行業分析師王沛認為，這意味著二套房貸政策已被完全收緊，不留任何鬆動的口徑。　　央行金融市場司司長穆懷朋也表示，國辦4號檔提出要加大差別化信貸政策的執行力度，要求二套住房貸款利率嚴格按照風險定價，主要考慮還是在於防範信貸風險。　　一名地方城市商行高管告訴《第一財經日報》，房地產市場的泡沫問題已引發銀行的密切關注。 房地產開發貸款由於以土地為抵押，且貸款是按照一定抵押成數發放的，普遍被銀行視為安全性較高的信貸。　　「然而，房價的過快上漲卻使得按揭貸款風險加大，嚴守二套房貸政策既可以加強銀行風險防範，也是抑制炒房的關鍵所在。 」這名高管說。　　中投證券的測算顯示，按照首付四成、利率為基準利率1.1倍購買二套房，購房成本將較首次購房成本提高15.71%。 在當前部分城市房價漲幅過高的背景下，銀行嚴格執行二套房貸政策，將直接大幅壓縮炒房的杠杆效用。　　「目前，在監管壓力之下，各家銀行已經明確收緊二套房貸了，首付比例沒有變通的餘地。 」一股份制銀行按揭部負責人告訴本報，這也是去年年底各行突擊發放房貸的原因。　　期待利率細則　　然而，二套房貸政策的另一抓手——貸款利率，卻仍未明確。　　日前公佈的《國務院辦公廳關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》中提出，貸款利率嚴格按照風險定價。 中國人民銀行金融市場司司長穆懷朋昨日表示，商業銀行要根據借款人的信用水準，根據房地產所處位置，抵押物變現能力等因素自主定價。　　但「如何按照風險定價」並未有政策上界定。 王沛認為，政策的下一階段則需要相關監管部門給出更具體的貸款利率執行細則，預期相應的檔可能會很快出臺，並且也存在「二套房貸的利率變化與之前的基準利率上浮10%略有不同」的可能性。　　「目前，二套房貸政策相當於在利率方面，留給了銀行一個活口，一個可稍作解釋的空間。 」上述股份制銀行負責人認為，房貸仍然是銀行重要的盈利支撐點，業務推進將存在兩個方向。 其一，是在利率下限基礎上，通過降低利率爭取客戶；其二，則是在貸款產品設計方面更加靈活，如將個人信用貸款與房貸產品相結合提供給消費者，通過產品的交叉、包裝，實現總體收入的提升。　　　　房企資金管道趨緊　　除了正常途徑進入樓市信貸資金，助推樓市暴漲的還有那些違規進入樓市的信貸資金。　　住建部昨日表示，隨著房地產市場供求關係和價格的變化，個人住房貸款無序競爭，違規放貸等問題時有發生，信貸資金違規進入房地產市場等行為有多抬頭，繼續加強風險防範和市場監管。　　在昨日下午的「全國工商聯房地產商會2010新年論壇」上，中國民生銀行行長洪琦也透露，以往很多貸款發放出去後往往轉到買地或者開發商手中去，這種情況在2010年應該杜絕，在加強房地產信貸風險管理的政策出臺後， 將把一些挪用到房地產上的資金管道堵死。　　這是否會對房企的資金流構成壓力？ 洪琦認為不能排除這種可能性，雖然2009年開發商的銷售都非常火爆，經營現金流十分充裕，但過高的房價和政府的調控政策將使得2010年的房地產銷售面臨考驗，經營不確定性大增。　　出了上述兩個資金管道，開發商在資本市場的融資也將增添一道門檻。 洪琦認為，除了房地產信貸，國土資源部配合證監會對申請IPO進行審批也表明證券市場的房地產融資更加嚴格。