樓市調控政策未提及自有資本金比例開發商竊喜

房地產開發商現在還可以比較輕鬆。　　2009年，房地產開發企業資金來源達57128億元，而全國完成房地產開發投資僅為36232億元，這其中20896億元的差額使得房企暫不擔心此輪調控中所謂收緊銀根的措施；此外， 2009年火爆的房地產消費市場也將開發商的錢袋子塞滿了真金白銀。 而此番密集出臺的調控措施中，沒有明確提及將開發商自有資金比率恢復到35%，更是令開發商從心底展開笑顏。　　2010年以低成交量慘澹開局的房地產市場，迎來了國家對其調控的最強音。 繼2009年12月中央密集出臺一系列針對房地產行業的調控政策以來，一份被稱作「國十一條」的綜合運用了土地、信貸、稅收、行政監督等多種手段的調控藍圖，確定了2010年中國房地產調控政策的基調和架構。　　隨後住建部等六部門聯合召開了新聞發佈會，併發布《關於推進城市和國有工礦棚戶區改造工作的指導意見》，具體落實「國十一條」的內容。 這次調控思路清晰、明確，是更加系統、全面地從「調結構、抑投機、控風險、明責任」四個方面加快遏制房價過快上漲。　　不過細心的人發現，重磅出擊的五次房地產調控政策都沒有提及房地產開發商的自有資金率。 在「國十一條」中也只是指出，嚴格執行房地產專案資本金要求，嚴禁對不符合信貸政策規定的房地產開發企業或開發專案發放房地產開發貸款。 但這專案資本金的要求究竟是什麼，比例究竟占幾成，公眾不得而知。　　2004年9月，中央為調控當時較熱的房地產市場，曾要求申請貸款的開發企業，自有資本金比例不得低於35%。 其後幾年，隨著樓市升溫，中央曾出臺過一系列調控房地產開發市場的政策，「35%」的大限從未鬆動。　　時間走到中國經濟受金融危機衝擊的2009年，外貿出口嚴重受挫，投資和消費成為帶動中國經濟走出泥淖當仁不讓的牽引力，房地產作為少數肩挑投資和消費兩輛馬車的行業更是臨危受命。 是年5月27日，國務院公佈了固定資產投資專案資本金比例的調整結果，普通商品住房專案投資的最低資本金比例從35%調低至20%。　　政策出臺後，業內人士指出，此次資本金比例的降低，實際上是對廣大開發商最為「對症下藥」的「拯救」良方。 自有資金比例降低後，也就意味著房地產開發商的貸款門檻更低，可以用更少的資金貸到更多的貸款，從而增強企業信心。　　從後來的房地產市場發展看來，此舉確實增強了企業的信心。 開發商瀕臨斷裂的資金鏈如同獲得甘露，在資金充足的環境下，他們將自有資金的杠杆作用發揮到了極致。 新開工面積的上升，不僅拉動了上游產業的發展，也促使著「地王」一個一個的出現，房價如竹子一樣「節節高」。 儘管2009年下半年開始，一線城市的房屋成交量連續出現環比下降，但開發商的熱情絲毫沒有受到影響。　　過快上漲的房價和過高的房地產開發熱情，終於還是招致調控政策的密集出臺。 從「國四條」到「國十一條」，從國土部與證監會配合核查房地產上市公司再融資專案，到央行宣佈上調存款準備率，一個月來，明確提出或是影響到房地產的調控措施連續出臺，甚至頻頻指向開發商的資金鏈。　　「央行收緊流動性，意味著房地產企業貸款門檻將有所提高，房地產企業的融資環境將比2009年趨緊。 」北京大學房地產研究所所長陳國強說。 中國指數研究院副院長陳晟言簡意賅，這些措施的出臺，都顯示相關部門對房地產業的政策正從「鼓勵」轉為「趨緊」。　　儘管出臺的一系列政策從表面上看收緊了銀根，但分析師指出，這為2010年房地產信託融資的繼續擴大也製造了聲勢，作為房地產融資超級替補的信託，正在逐漸躍升至舞臺的光束下。 「央行工作會議提出的加快開展房地產投資信託基金(REITs)試點工作，可以說是向房地產企業傳達了一個利好的信號。 」分析師說。　　國家資訊中心經濟預測部首席經濟學家祝寶良分析，雖然房地產業「支柱」地位的提法，從中央檔中消失，但房地產和汽車仍然是2010年GDP增長的主力，國家在遏制房價過快上漲的同時，依然要保持房地產開發投資增長速度。　　房地產行業研究人員表示，低自有資金比例，會使更多的人投身房地產開發。 他們將通過日益多樣化的融資管道發揮自有資金的杠杆作用，如果運用得到，可以繼續推動房地產行業發展。