房地產開發商自曝業內潛規則

5年時間200萬炒成兩個億　　本報記者 王俊秀 實習生 譚偉　　5年前，花費約200萬元買地；5年後，蓋了商品房出售，獲純利兩億元。 百倍的利潤源自高漲的房價，而背後卻是一個一個的房奴。　　劉生(化名)，一位來自南方某城市的房地產商人，涉足房地產行業已有20多年。 正是他，上述專案的開發商，日前向中國青年報記者講述了這個近乎空手套白狼的暴利故事，還有房地產業內鮮為人知的潛規則。　　他解釋自己這麼做的原因時說：「‘出來混總是要還的’，我們開發商利用歷史的機遇賺了不少錢，是該轉型為民眾做點事了。 」　　房地產的暴利從哪兒來　　中國青年報：今年年初，任志強公開宣稱房地產開發拿地成本高，資金周轉時間長，並非暴利行業，您覺得房地產到底是不是暴利行業？　　劉生：房地產是暴利行業，這一點無可置疑。　　任志強只是講了事實的一部分，沒有講全面。 建房成本是由三部分構成：一部分是土地成本，所以任志強說現在土地價格很高，房子要賣很貴；第二部分是人工費，主要指工人工資，是彈性部分；還有一部分就是鋼筋水泥，這一部分是隨市場水漲船高，隨著市場環境調整而調整的。 比如說，上個月賣1000元一噸的鋼筋，這個月賣1100元，但這個成本是可控的。　　有個調查，開發商買地和蓋房子的有形成本大概占總成本的1／3，包括拿土地，建築材料，人工費用等。 還有1／3是管道費用，指國家徵稅及申報費用等合理開支，而且還包括了行賄資金等隱性成本。 最後1／3就是開發商的利潤。 而實際上，如果運作得好的話，利潤遠不止這麼多。　　中國青年報：怎麼運作的呢？　　劉生：「用土生金」。　　2004年我與某公司合作，註冊成立一個新的房地產公司，一起開發某房產專案。 這塊土地是政府拆遷安置用地，按照政府有關檔，按建築面積收取市場地價的10%。 後來我們拿地總共花了約200萬元。 這個開發專案土地主要由A村和B村兩村的土地組成。 B村的土地已經在一期工程中完成，共21棟農民房，總計9500平方米的建築面積，實際容積率3.3，而全部工程竣工後的實際容積率是4.0。　　中國青年報：你們利用擅自提高容積率來增加利潤，有關部門不會追究嗎？　　劉生：一般不會。 有時就是利用規劃的空子，比如專案中A村的土地，總共7539.5平方米的土地只有2709平方米是開發用地。 其餘4830.5平方米的土地面積已由政府為農民興建了住房，實際建築面積也只有4000平方米左右，容積率在0.82左右。 而事實上，當初的規劃容積率是1.6，這樣開發商又多出了0.78的容積率開發空間。　　中國青年報：除了提高容積率，還有什麼管道增加盈利？　　劉生：當然還有。　　我再告訴你兩個開發商的生財之道。 比如我們這個房產專案總建築面積4萬多平方米，其中，住宅面積3.4萬平方米，商業面積3000多平方米。 第一個生財之道是，這3000多平方米商業面積合同上沒有說明，是開發商的紅利，至少價值1億元。　　另外一個就是，總建築面積減去商業面積、按合同規定歸還農民的1萬平方米及給農民興建的4000平方米住房後，開發商的可售面積還有3萬平方米左右。 按照該專案樓盤現在均價12000元／平方米來算，一共可售近4億元。 而每平方米的各種成本大概在2500元，因而建築商總成本在1億元左右。 最後再減去建築商利潤和其他費用1億左右，開發此項樓盤，開發商總共可以獲益兩億元，另外還有一個價值1億的商業面積用地。　　從這個過程中你就可以看出，開發商是怎麼把200萬元變成兩億元的。　　制度給了房地產商特權　　中國青年報：為什麼開發商會有這麼多空子可鑽呢？　　劉生：這是因為我國目前房地產制度缺位。 我國是公有制國家，土地歸全民所有。 土地在沒有開發之前都是一樣的，沒有經濟價值。 但土地一旦蓋了房子，就有了很大收益。　　房地產開發是一個系統工程，其中土地是首要的。 我國法律對土地開發有特別的規定，很多人即便是擁有土地但也不可以開發。 國有土地要發展，負責具體操作的是房地產商。 集體土地要發展，也要通過房地產商。 這些規定導致房地產商「專業」了起來，其他人即使是擁有土地但也不可以開發。　　中國青年報：你認為我國現在的土地出讓和開發制度有缺陷？　　劉生：制度給了房地產商特權，另一方面制度又衍生了私權。　　我們知道，所有的政策本身都有滯後性，但做出政策時的動機卻是具體的部門或個人，這樣專業的房地產商便有了目標及利益輸送的目標。 政策的缺位或錯誤更加讓房地產商如魚得水。 比如一些地方一會兒推出「購房入戶」，一會兒又取消，政策變化背後無不有房地產商的身影。　　中國青年報：有人說房地產是高投入、高風險、高回報。　　劉生：錯了，開發商開發房產幾乎是零投入。 在房屋預售制度下，開發商拿購房者的錢來做自己的開發資金，房產開發商蓋房子是不要錢的，「空手套白狼」。　　在房屋預售的時候，開發商幾乎可以收回全部成本，甚至還有盈餘。 拉水泥、買鋼材、付工資全由建築商包乾。 開發商等房子售出賺到巨額利潤後才給建築商清算工程款。 這就是「蓋房子不要錢」的商業模式，具體來講，就是拿你業主的錢來做我的開發資金，加上建築商墊資蓋房，既是現實，又是合法的狀態。 銀行還會大力支援，因為銀行也獲得了最大的收益。 銀行的按揭貸款利息部分最終是比本金還高，而且是先還利息後還本金的。　　政府跟開發商的關係，就像是丈母娘和女婿　　中國青年報：現在百姓都說你們房地產商背後都有政府在撐腰，是這樣嗎？　　劉生：術業有專工，房地產商是一個專業，必然獲得壟斷的利益。 而這種利益的獲得是與政府間的合作分不開的。 我給你舉個我20多年前收地的例子，你就明白了。　　土地只能是政府徵收，我們自己不能收地，國家徵用以後再賣給我們。 政府按每畝1.6萬元的價格從農民手上收過來，再按每畝20萬元的價格賣給我們。 我們沒有和村民談，政府征了地就給我們了。 我們躲在政府後面，那時候還沒有招拍掛這個概念，只有行政劃撥和國家徵用。 一開始我們就是搞房地產開發，只是村民不知道。 而對於村民來講，地是不要錢的。 在這種特定環境下，哪個村能把土地賣掉，那是很能幹的，因為把土地變現了。 80畝地賣了，每戶都成了萬元戶，所以村民先前還是很樂意的。 後來村民知道實情後才心理不平衡了。　　中國青年報：政府和開發商到底誰是贏家？　　劉生：都是贏家。 一個房地產專案，政府可以賺1000萬，這是國有資產，所以政府就算幹了一個大好事，而且也帶動了當地的就業，帶動了當地GDP的發展。 房子建好以後可能賣到3000萬，這樣我們就賺了2000萬。　　中國青年報：這樣說政府和開發商像是一個合作的關係。　　劉生：政府跟開發商的關係，就像是丈母娘和女婿。 有句俗話說：丈母娘看女婿，越看越歡喜。 我們現在幹部的評價體制是看GDP、就業和投資，這些都離不開開發商。 政府希望房地產商拿地之後好好蓋房，然後能拿到好處。　　政府出臺的政策基本都是為開發商量身定做的，比如房子不好賣的時候，就出臺購房入戶政策，肯定就會有很多人借錢也要買房了。　　怎樣才能降低房價　　中國青年報：您認為是什麼原因造就了我國現在的高房價？　　劉生：房價上漲一定程度上是我國經濟發展的必然。 改革開放30年，我國經濟得到了大發展，土地自然會增值。 政府出讓土地，政府得了最大的紅利。 房地產商是做這個具體事情的人，而他們跟政府合作，所以開發商也是獲益的。　　但房價漲到現在這麼高，是因為我們發展房地產是學香港的。 香港曾經是英國的殖民地。 英國人當年在香港的時候因為不想背歷史的包袱，就用土地來做文章，政府只開發1%的土地，因為供需嚴重不平衡，自然抬高了房價。 這樣，就讓有錢人來操這個攤。　　中國青年報：這樣一來，很多香港平民百姓住不起房怎麼辦？　　劉生：在高房價政策的同時，香港政府修建了大量的公租房，用於解決低收入群體的住房。 現在香港大概28%的人住公租房。 而我們學香港學歪了，我們只學了高端商品房這一塊兒。 所以我們現在解決老百姓住房問題的辦法，也是增加保障房，這樣才能既滿足有錢人的需求，同時也讓老百姓也有房住。 中國的住房政策一直是缺位的，許多問題不能完全用市場化的方式來解決，比如看病、教育和住房，全部市場化，現在問題顯現出來了，才發現要補課。　　中國青年報：為何市場化解決不了住房問題？ 根源是什麼？　　劉生：根源是我國人多。　　中國青年報：住房不通過市場來解決該怎麼解決？ 靠行政分配？　　劉生：理想的住房格局是，大多數人住在政府的房子裡，1%的人住私有房產，99%的人住政府房子，既滿足有錢人的購房需求，也解決普通老百姓的住房問題。 至於商品房和經濟適用房、廉租房的比例，要根據各地的情況而定，總的來說住在政府的房子裡應該是多數，住商品房是少數。　　中國青年報：但是房子作為一項固定資產，有投資的價值，有開發商就說房子本身就是給有錢人蓋的。　　劉生：這話沒錯，房子是有投資屬性的。 但作為國策，中國要保證社會的和諧發展，長久穩定，房子只能是拿來住的。 現在我們看到房地產政策出現了一個根本性的改變，就是把房子定位為是用來住的，現在中央已經有一個很明顯的意圖，就是房子的功能是用來住的，所以不允許去炒。　　中國青年報：您認為怎樣才能扼制房價不斷飆升？　　劉生：房價高的原因，一是政府缺位了，另外就是我們的政策有空子可鑽。 政府應該做保障性住房這一塊兒。 但是我們保障性住房推出17年了，沒有一年真正去執行。　　政府應該大量興建保障房，用來解決普通老百姓的住房問題。 而且由於保障房擁有權是政府的，這樣土地增值以後產生的利益是政府的。 現在政府已經開始加強保障房建設，如果政策實施得好，肯定是可以拉低房價的。　　中國青年報：開發商是否願意建設保障房呢？　　劉生：在形勢不好的時候，有的賺總比沒的賺好。 前兩年房地產不景氣的時候，萬科在廣州拿了一個40萬平方米的土地，就是幫政府打工嘛。 什麼概念呢？ 就是萬科把它開發商的角色降低到建築商，在裡面收個工本費。　　本報北京7月1日電