地產開發產業運營「兩手抓」

深耕貴陽逾20年的中天城投（000540）今年在貴陽樓市的佔有率有望超過10%。 日前，中天城投董事會秘書李俊在接受中國證券報記者專訪時表示，「今後，公司將從區域發展的需要來決定業務拓展方向，房地產只是業務的一部分，將產業運營和地產開發相結合是公司的特點。 」　　提高市場佔有率　　目前，中天城投在貴陽市共有包括中天·會展城、中天世紀新城、中天·托斯卡納、中天花園、帝景傳說在內的5個專案在售。　　李俊介紹，去年，公司在貴陽商品房市場的佔有率為8%-10%，今年，公司主力樓盤會展城推盤數量較多，同時貴陽市場的整體銷量有一定萎縮，今年公司在貴陽的市場占比有望提高。　　李俊同時表示，作為城市運營商，公司更看重城市以及區域內的功能是否配套，佈局是否合理等因素。 「公司有市中心的專案，也有郊區專案，有成熟的專案，也有待開發的區域，我們既做城市綜合體，也做完善功能配套的業務。 」　　在配套較為完善的中天花園，中國證券報記者看到，中天城投以房地產專案為載體所投資建設的中天學校、中天中體倍力健身俱樂部、中天物業管理公司等已發展完善，並分別成為當地各細分行業的龍頭，成為中天城投的一個產業分支。　　「以休閒健身為例，公司投資建設的中體倍力健身俱樂部目前在貴陽已有4家店，年底還會新開一家，會員總數已經達到1萬多人。 」公司董事會辦公室人士表示。　　李俊稱，中天將會努力發揮完善城市功能的職能，所以下一步公司產品鏈條會涉及很多，除了住宅地產，商業地產、寫字樓、商鋪、商場、酒店等一系列業態都將涵蓋。　　由於會展城、遵義萬里湘江等專案預售房款增加，公司前三季度末預收賬款達到27.96億元，比2009年末大幅增長387.13%；而前三季度公司銷售商品、提供勞務收到的現金為37.90億元，比去年全年的現金流入高90%。 中郵證券認為，公司豐厚的銷售收入為未來2年的業績快速增長奠定了良好基礎。　　一二級市場聯動　　中天城投土地一級與二級開發的聯動效應將在未來逐步顯現。　　公司11月20日公告，全資子公司貴陽房開以9.42億元拍得貴陽市雲岩區漁安安井片區四幅地塊，總占地面積81.8萬平方米，規劃總建築面積約為194萬平方米。　　而根據公司此前公告，安井片區現由全資子公司中天建設進行一級開發，包括新建城市道路、截汙溝、城市基礎設施、片區內拆遷安置及土地整理等。 在漁安片區的一級開發專案占地9.53平方公里，完成一級開發後，預計可出讓的商住用地為5600畝，規劃建築面積900余萬平方米。　　中天城投本次所獲的四幅地共計約1226畝，占總面積的22%，不包含土地一級開發成本及土地出讓淨收益，拿地成本折合每畝為77萬元，樓面地價約為490元/平方米。　　根據國信證券的測算，一級開發成本約為39萬元/畝，因此，拿地總成本折合樓面地價733元/平方米。 而從區域內與專案定位類似的樓盤售價看，未來銷售均價有望達到4500元/平方米，專案盈利前景看好。　　中天城投表示，貴陽房開將繼續參與漁安片區土地競拍，為建設片區做出積極貢獻。 李俊也指出，取得土地對公司發展至關重要，未來也會努力參與新專案的獲取，包括積極參與自己整理出來的土地的招拍掛。　　興業證券認為，中天城投是貴陽名副其實的「地主」，截至2010年11月，公司擁有權益土地儲備約1167萬平方米，按照每年150萬平方米的開工量，可供公司開發約8年，且土地均成本約為600元/平方米， 低廉的地價也構成了未來公司業績的良好基礎。