地產開發貸款踩刹車

□本報記者 張朝暉　　房產新政出臺後，商業銀行加大了對房地產企業的信貸緊縮力度。 分析人士認為，應警惕房產新政給銀行帶來潛在的壞賬風險，不過從長期來看房產新政有利於銀行房貸風險防範，將會給銀行帶來新的信貸機會。　　開發貸款受嚴控　　在國務院啟動新一輪的房地產調控後，金融機構對房地產開發貸款的控制更為嚴格。　　目前銀監會對於開發貸款和土地儲備貸款明確了「三不貸」原則。 對於國土管理部門查處並確認的有閒置土地、炒地倒賣的房地產企業，不予發放新的貸款；對於住建部門查處並認定的捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價的房地產商不再給貸款；對挪用銀行的貸款去繳納土地出讓金的，即參與招拍掛做保證金， 然後交土地掛牌款的，不再增加貸款。　　上海銀監局局長閻慶民曾表示，將嚴格落實國家房地產政策要求，切實防範房地產等重點領域的貸款風險，對於房地產開發貸款銀行要綜合考慮企業資質、提高抵押品標準、貸款成數等因素，一律從嚴把握。　　對此，中行公開表示，堅持對房地產開發貸款有保有壓、有進有退。 重點支援經濟比較發達、房價波動相對平穩、以自住需求為主城市的優質房地產開發專案；對於近期發展過熱、以外部投資需求為主、房價上漲過快的地區，嚴格控制貸款。　　而民生銀行地產金融部相關人士告訴記者，民生銀行一直在進一步完善風險管理體系，由總部直接領導和考核，專業評審，實行不同風險度資產分級監管策略，針對地產金融進行專業化管理，防範操作風險。　　開發貸呈現「價增量減」　　在經過2008-2009年房地產行業的短週期之後，絕大部分商業銀行已經顯著地降低了房地產開發貸款的投放力度，根據中國銀聯信的統計顯示，去年上市銀行房地產開發貸款餘額占比已經從2008年底的8.14% 降至2009年的7.6%。　　其中，中信銀行和民生銀行均在下半年大幅壓縮了對房地產企業開發貸款，按照開發貸款占貸款餘額的比例估算，壓縮幅度接近2%，而上市國有大型商業銀行中，建設銀行對房地產企業的開發貸款占比連續兩年出現下滑。　　分析人士認為，嚴厲的「房產新政」調控新措，首先面臨房屋需求減少導致銀行按揭貸款和開發貸款業務迅速減少的局面。 「今年開發貸款的額度肯定比去年小，據我所知，大多數銀行都是這樣。 」　　民生銀行相關人士表示，今年我們對房地產貸款的增長率進行了限額，要求對房地產平臺貸款增長率要大幅下降。 總體上實行集中管理，風險控制，貸款投放主要側重于品牌較好、有技術含量的開發商。　　建行人士則告訴記者，建行總行對開發貸款管得比較嚴，「我們實行名單制管理，各個城市建行事先要把發放開發貸款的目標開發商的名單報到總行，由總行審核。 現在主要支援國家政策鼓勵的專案，對商業用房的開發貸款發放很少。 」　　今年以來，多數銀行對開發貸款的「准入門檻」也大大提高了。 某股份制銀行的負責人介紹，甚至部分銀行已經對房地產企業發出了「限貸令」，即使沒有停止貸款，銀行對房地產開發貸款的利率也出現了較大程度的提高，一般在5%-20%之間。　　積極調整信貸結構　　中國銀聯信最新發佈的研究報告認為，大型房企將來還是銀行的優秀客戶。 預計未來，收購案件將層出不窮，好的企業將不斷壯大，中小房企將被淘汰出局。 經過這輪調整，優秀的房企將脫穎而出。 長期而言，房地產仍然是我國經濟發展的支柱行業，優秀的房企必將成為銀行最優客戶。　　不過，從投資構成來講，在地產投資下降之後，只有加大基建和設備投資來彌補空缺，才能保持總投資增速，從而支撐經濟的持續相好。 在這樣的背景下，對非房地產信貸的保證供應就顯得尤其關鍵。　　分析人士認為，銀行可以調整信貸方向，重點關注基建和設備投資，這些領域依然是2010年的信貸主力，尤其是2008、2009年已經開工，目前續建的專案。