滬部分豪宅可一對一議價溫州客提5折氣壞開發商

陳紓潔　　樓市成交乏力的今天，在上海買一手房，也可以像買二手房那樣坐下來和開發商談一談價格。　　在保利、綠地、複地等開發商6月降價帶來了成交量短暫回暖之後，7月上海樓市再陷僵局——僅一個新盤上市的情況下，成交量慘遭腰斬。 據中房信分析師薛建雄透露，在豪宅市場，經過新政兩個多月的零成交之後，眾多開發商也開始以積極的一對一議價方式，將意向買家吸引回談判桌前。　　《第一財經日報》記者以購房者身份暗訪了滬上幾個知名高端住宅專案後發現，包括四季雅苑、香梅花園等專案在內，都低調地啟動了「議價」服務，並因此獲得了不少「抄底」者的青睞。　　豪宅初現議價空間　　記者以購房者身份于本周早些時候致電香梅花園售樓處時，接電話的銷售人員給記者的銷售報價高達65000元/平方米。 第二天記者再以購房者身份到售樓現場探訪時，銷售人員則表示，目前該專案在售房源的均價約在60000元/平方米，並且強調「不會再有其他折扣」。 但當記者表達了有幾個溫州朋友團購意向明顯的意思之後，銷售人員開始轉變口風。　　「你現在還沒定下來，如果定下來，到時候我讓我們經理過來，你可以跟他談談看。 」該人士透露，若和經理直接溝通，大約還能再談掉「2個百分點」。 「其實我們本來就沒有把價格開得很高，現在如果要談，總價是600萬元的一套5樓房源，差不多可以便宜12萬元左右。 」粗略估算，折合單價約4.9萬元/平方米。　　中房信提供的成交資料顯示，7月1~11日期間，香梅花園共成交了7套房源，成交均價在51800元~62600元/平方米不等。 讓人疑惑的是，其中一套27樓的兩房，其價格竟然遠遠低於一套位於18樓的三房，差價約5000元/平方米。 薛建雄就此指出：「這應該是購房者議價後的結果。 」　　無獨有偶，記者以購房者在四季雅苑售樓現場也得到了可以議價的表態。　　在介紹完專案和產品之後，四季雅苑的銷售人員表示，記者看中的一套面積約225平方米的聯排別墅總價約在2000萬元，折合單價約在88000元/平方米，若一次性付清房款，則可以享受9折優惠；若需要貸款，則只能享受9.5折優惠。 「9.5折後，總價大概只有1900萬元了。 」粗略估算，折後單價約在8.4萬元/平方米。　　而當記者表示有多位朋友有意購買，是否有更進一步的折扣時，銷售人員表示會有，但「需要跟香港老闆談」。 她透露，目前為止，通過議價成交的房源中，最低總價在1800余萬元。 如果按1800萬元的總價粗略估算，這套房源折後單價僅80000元/平方米。 而去年該專案推出的第一批別墅房源最低售價就已超過80000元/平方米，部分房源價格甚至超過100000元/平方米。　　「實在是因為出了新政策，市場行情太差，換了是以前，哪有新房能談價格的啊。 」四季雅苑銷售人員如是說。　　「議價盤」陣容或將擴大　　據和開發商接觸頗為頻繁的薛建雄介紹，除四季雅苑和香梅花園之外，盧灣濱江的華麗家族匯景天地等豪宅專案也已加入「議價盤」的陣營中。　　對此，一位長期操盤豪宅開發的人士指出，對於豪宅樓盤來說，公開打折是沒有意義的，因為這樣只會讓客戶的心理價位變得更低。 「一對一的議價，買家心理上感受則會不同。 」　　「不過，一些豪宅樓盤議價空間變大，最近很多溫州投資客想趁機大撈一把，他們要求開發商給出市場價5折的價格，把開發商氣得半死。 」薛建雄透露，經過一段時間的議價後，最終自住買家基本上能以交易中心的成交均價水準(低於市場報價)買到優質房源，而投資型買家則能以均價7折的水準買到一些較差位置的房源。 「總體來說，折算到原先的實際報價，差不多議價空間在10%~20%之間。 」　　記者發現，出現議價空間後，這些樓盤的最終成交價格已低於市場報價，部分甚至低於同專案在售二手房的掛牌價。 21世紀不動產提供的資料顯示，香梅花園普通房源二手房掛牌價約50000元/平方米，和專案內最新成交一批一手房源的價格相近；四季雅苑聯排別墅二手房源目前掛牌價則依舊維持新「國十條」前的水準，約在90000~100000元/ 平方米，遠高於目前專案內同類在售一手房源的成交價格。　　無疑，增加了議價空間後，這些一手豪宅的價格十分吸引人。 據四季雅苑銷售人員介紹，目前，四季雅苑獲得不少香港投資客的青睞。 「以其中一個香港客戶為例，購房貸款六成，選擇香港銀行做按揭貸款，由於香港銀行利率十分優惠，他又是首次購房，拿到的優惠利率在3%以下，每月只需還款2萬余元，但是他將別墅出租後，每月租金卻有4萬余元。 租金回報相當可觀。 」銷售人員表示，四季雅苑因誘人的租金回報吸引到不少投資客的關注。　　然而，一個不容忽視的情況是，市場消息顯示，仁恒河濱城、香梅花園、仁恒新江灣專案、九龍倉新江灣專案，遠中風華園等豪宅樓盤都在近日展開了新一輪的宣傳攻勢。 薛建雄因此指出，雖然人民幣升值的重啟，正在促進高端買家逆市購房。 但目前上海豪宅的供應大量增加，可以預見下半年的競爭會趨於白熱化。 「雖然產品差異非常大，但大家的總價區間和目標客群相當，在這樣的情況下只能用性價比打動客戶，那就是價格。 」他認為，今年下半年，絕大多數豪宅樓盤都可能會給客戶更大的讓利空間。　　不過，上述不願意透露姓名的豪宅開發商則認為，下半年可「議價」樓盤規模是否會擴大還很難說，「有的盤又不著急回款。 湯臣一品都挺了這麼多年了，你說它現在會打折嗎？ 」