部分房產開發商資金鏈趨緊降價促銷回籠資金

降價促銷將成回籠資金主要手段　　徐健　　今年的房地產調控政策實施至今，已有房地產開發商開始出現資金趨緊跡象，而且也已出現降價促銷回籠資金的趨勢。　　「就我所知，目前已有4~5家房地產開發企業出現了資金鏈緊張的跡象。 實際情況也許會比我知道的更多。 」易居中國一位分析師昨日向《第一財經日報》透露。　　中國銀監會近日召開第三次經濟金融形勢通報會議，房地產貸款風險成為關注的重點之一。 事實上，近期監管層已對房地產信貸尤其是開發貸款風險發出密集警告。 上述分析師指出，目前不少開發商已就資金鏈問題啟動預警機制，除了求助代價高昂的信託融資管道和出售部分股權外，還有不少手中有「貨」的開發商選擇了降價促銷。　　部分房企資金鏈問題初現苗頭　　新國十條發佈後一個半月，中國房地產測評中心曾在其發佈的《2010年中國房地產上市公司測評研究報告》中指出，在回款週期拉長、信貸收緊、負債率高等因素影響下，上市房企將在今年年底面臨巨大的資金壓力。　　據統計，有14家房企在年初就定下全年的銷售目標，但只有SOHO中國、恒大、合景泰富等4家企業上半年銷售額超過全年的50%，其餘房企完成了全年銷售目標的四成左右。　　保利地產行銷總監及發言人胡在新近期向媒體透露，保利地產(600048.SH)去年的銷售額為430億元，今年預定的目標是同比增長20%～30%，也就是500億元左右。 而2010年1~6月，該公司實現簽約金額217.55億元，完成全年目標的約四成。 綠城中國和恒盛地產更是只完成了年銷售目標的32.69%和27.79%。　　與此同時，隨著樓市調控的推進，上市房企在銀行貸款、資本市場融資等管道也陸續受阻。 中國房地產測評中心主任龍勝平博士指出，恒大、雅居樂、金地、龍湖等大型上市房企，開始通過多種途徑進行融資，包括拓展優先票據、基金募集、境外融資等，綠城中國、中華企業、新城地產等也紛紛通過信託實現融資。 「還有一些企業甚至不惜頻繁發放高息債融資。 」　　「如果目前的調控政策有效地執行下去，相信用不了太長時間就會對房地產開發企業的融資環境產生影響，各上市公司資金鏈壓力可能不斷上升。 」龍勝平說。　　啟動預警機制降價促銷　　2010年過半，融資管道受阻，銷售業績也不太漂亮，綠城、恒盛、龍湖等房企紛紛表示，將在下半年加大推盤力度。 如龍湖地產透露，旗下大約六成以上的新房源將在下半年推出。 胡在新也表示：「我們做了計算，下半年保利地產的供貨量會有所增加，完成年度任務沒有問題。 我們計畫在9月~10月集中推盤。 」　　上述分析人士表示：「新政效果剛開始顯現，在資金壓力下，各大房企的資金問題將不僅僅出現在融資管道上，還將體現在產品出貨速度上。 一些認為年底可能面臨資金鏈問題的房企已在近期啟動了預警機制，降價攬客就是其中一種手段。 」　　以上海為例，6月初，上海房地產龍頭企業綠地集團在上海各個樓盤的優惠活動已全面鋪開。 其中，位於上海寶山顧村的綠地公園壹品公寓房降價幅度相當大，從5月份的16000元/平方米直降到14000元/平方米，個別低樓層房源價格甚至可低到13000余元/平方米，優惠幅度近8.5折。 以「90墅」產品名噪一時的上海松江大學城綠地薔薇九裡，其公寓房也給出了約8.5折的優惠。 與此同時，保利地產位於上海寶山區顧村的「保利葉上海」專案，在宏觀調控政策出臺後開盤價為15500~17000元/平方米，而在今年3、4月份，專案內成交新房價格曾高達18000~19000元/平方米。　　另一個不容忽視的資訊是，雖然7月上海樓市中不乏個別初嘗降價「熱銷」甜頭的開發商開始提價，然而提價後的銷售業績，卻大不如前。 佑威房地產研究中心副主任陸騎麟指出，從7月新增供應最大的10個專案來看，僅有中信泰富又一城當月成交量突破其預售總面積的50%，其他樓盤成交普遍較低。 一半樓盤成交率不足10%，其中還有兩個專案顯示當月拿到預售證卻無成交記錄，而九龍倉璽園上月開盤後也僅有7.75%的銷售率。 「購房者對未來房價預期也沒有出現明顯的調整，因此如果政策相對嚴厲，開發商不願降價的話，未來成交量出現大幅放量的可能性不大。 」陸騎麟表示。　　佑威及樓市專評網昨日聯合提供的資料，2010年7月，上海全市商品住宅成交面積為43萬平方米，環比6月略增2.38%，但與2009年7月相比，僅為其整月的23%，成交量依舊處於低位。　　如果降價促銷，新的問題又將浮出水面——去年高價拿地的開發商將不得不面臨「麵粉」貴過「麵包」的局面。 而上海聯合產權交易所最近掛牌資訊中，也不乏欲以股權轉讓形式出售的低價二手宅地。　　據上海聯合產權交易所提供的最新市場分析，在最近的一周內，房地產業在上海產權市場居於成交的首位，新推掛牌專案的金額也是最多的。 據介紹，上海產權市場一周新推掛牌專案3宗，成交金額10.43億元。　　中國房地產測評中心預計，國內整個房地產市場可能出現一個兩到三年的震盪期。 震盪期中，部分2009年激進拿地的開發企業將面臨銷售不暢、資金鏈緊張、融資困難等窘境；2009年適度拿地、現金充裕、維持較為穩健經營的房地產開發公司則將面臨新的發展機遇。 最終，調控可能在優勢企業吞併資金鏈緊張的專案和企業中終結。