按揭基礎知識

一、什麼是二手樓按揭貸款？ 是指二手房產（普通住宅、商業用房）的購買者購房款項不足，以所購房產作抵押，向銀行申請借款，並分期償還本息的個人房屋抵押貸款業務。 二、房屋按揭貸款品種1、按揭種類：根據貸款利率的不同分為A、 商業貸款：B、 公積金貸款：參加本市房屋公積金制度，享受政策性的低息貸款C、 商業及公積金的組合貸款：2、貸款形式：①、消費類房屋貸款：用於個人自住而申請房屋貸款及配套的車位貸款。個人房屋貸款分類：A、一般按揭：《房地產證》在手，沒有抵押等限制情況下，客戶以所購房產作抵押，向銀行申請借款。B、轉按揭貸款：購買業主正在銀行按揭的房屋。C、贖契按揭：業主還清原有銀行抵押之物業，買方於另一家銀行申請按揭貸款。D、純抵押貸款：以《房地產證》作為質押的一種貸款，特徵是：以原業主為借款人，不需要辦理過戶。E、加按揭貸款：在原有抵押的基礎上增加貸款金額，一般是在原貸款銀行辦理。F、同名轉按揭貸款：在原有抵押的基礎上更換貸款銀行，既可增加貸款金額亦可更改貸款年限。②、經營類房屋貸款：商鋪、寫字樓、廠房 三、貸款金額（最高成數：以評估價作為標準）二手樓交易按揭                  純抵押貸款（10年樓齡以上）住宅：70%（15年樓齡以下）           50%別墅：50-60%                         50%商鋪：50%                            50%寫字樓：50%                          50% 四、貸款年限：1、  貸款年限＋借款人年齡≤70周歲（男：70周歲，女：65周歲）2、  貸款年限＋樓齡≤30年3、  公積金貸款最長不超過20年（男≤60歲，女≤55歲）4、  純抵押3-5年；5、  寫字樓、商鋪5-10年 五、貸款利率  執行中國人民銀行規定的同檔次的房屋、商業用房、公積金的貸款利率。 六、還款方式（目前常用的二種）1、  等額本息還款法：每月還款金額相同，但還的本金或利息不相同，還款壓力小。計算方式：每月供款額=貸款金額×萬元供款額如：以40萬元20年商業貸款為例，年利率為5.814%時，每月萬元還款額：70.5742元月供=70.5742×400000÷10000=2822.97元每月萬元還款額：5年：191.05       10年：110.09        15年：83.38        20年：70.57 2、  等額本金還款法（遞減法）：借款人每期償還等額本金，同時付清本期應付的貸款利息的還款方式。其特點：在還款初期，借款人負擔較重，但隨時間的推移，每期還款金額會逐步減少。計算方式：每月本金=貸款額÷期數第一個月供=每月本金＋貸款額×月利率第二個月供=每月本金＋（貸款額—已還本金）×月利率如：以貸款40萬元，貸款期為20年的商業貸款為例：每月等額歸還本金：400000÷（20×12）=1666.67元第一個月利息：400000×（5.814%÷12）=1938元則第一個月還款額為：1666.67＋1938=3604.67元第二個月利息：（400000—1666.67×1）×（5.814%÷12）=1929.92則第二個月還款額為：1666.67＋1929.92=3596.59元第240個月利息：（400000－1666.67×239）×（5.814%÷12）=8.07元 七、借款人具備條件：1、  借款人必須為年滿十八周歲至七十周歲，具有完全民事行為能力的中國公民或在大陸具有有效證件的境外、外籍人士。2、  借款人同意以所購房屋作為抵押向銀行申請貸款3、  借款人必須支付不低於評估價30%的購房首期。4、  收入穩定，信用良好（是否有不良紀錄，央行黑名單等），具有償還每期本息兩倍以上的收入。八、辦理二手樓按揭提交資料1、  買家：A、 本人及配偶身份證明檔案、戶口本、婚姻狀況證明、供樓存摺、公積金卡、存摺、房屋公積金繳存證明。B、 近一年來收入情況證明（如單位收入證明、存款證明（現金流水帳單）、有價證券、房產、汽車等固定資產證明）。C、 未滿18歲人須出未監護人身份檔案及監護人公認證。2、  賣方：A、 房產產權證原件，共有的房產須提交《房地產共有證》及共有人對房地產買賣的書面意見。B、 本人及配偶身份證明檔案、戶口本、婚姻狀況證明、收款存摺。C、 未滿18歲人須出示監護人身份檔案及監護人公認證、聲明書。備忘：如辦理轉按的，需提供借款合約原件、供款存摺。 九、辦理二手樓遞件過戶提交資料天河區、海珠區房管局所需資料：1、房地產權證原件加三份複印件（天河四份）2、廣州市房地產買賣合約兩份（原件）3、廣州市房地產轉移登記申請表四份（可先填好一份拿去複印）4、海珠買賣雙方的身份證複印件各兩份、天河一份。5、房地產平面附圖（一人2張、二人3張）番禺區房管局所需資料：1、房地產權證原件加二份複印件（2、廣州市番禺區房地產買賣合約三份（原件）3、廣州市番禺區私人房地產權登記申請調查表一份4、買賣雙方的身份證複印件大石：賣家3份、買家4份；市橋：賣家3份、買家5份（原件核對）5、房地產平面附圖（宗地圖和分戶圖）各二份6、當天的查冊表一份7、免評估申請表（視窗填寫）  十、辦理二手樓抵押登記提交資料天河區、海珠區需提供的資料：⑴、房地產他項權利登記申請書⑵、房地產權認證：（房地產權證、房地產共有權證、國有土地使用證、地產權權屬證明書）⑶、身份證明：①、法人和其他組織的身份證明包括：工商登記營業執照或組織機構代碼證。②、自然人的身份證明包括：身份證或軍官證或護照或其他身份證明。③、委託辦理人的身份證明：提供法定代表人證明書、委託書原件及法定代表人和代理人身份證明。⑷、主合約和抵押合約⑸、評估報告或議價協議（6）、海珠區還要一份轉資檔案。番禺區需提供的資料：不能辦轉按1、《廣州市番禺區房地產他項權利登記（按揭）申請審批表》；2、房地產權認證：（房地產權證、房地產共有權證、國有土地使用證、地產權權屬證明書）及複印件3、身份證明：①、法人和其他組織的身份證明包括：工商登記營業執照或組織機構代碼證。②、自然人的身份證明包括：身份證或軍官證或護照或其他身份證明。③、委託辦理人的身份證明：提供法定代表人證明書、委託書原件及法定代表人和代理人身份證明。4、主合約和抵押合約5、評估報告或議價協議6、產權人身份證、戶口本，婚姻證明複印件，所有複印件須加蓋抵押權人的公章。