賣得好開發商就敢漲價

與4月底一期開盤時相比，太陽西元的中小戶型漲了3500元/平米，大戶型漲了6500元/平米。 來源：新京報 記者 薛珺 攝點擊此處查看全部財經新聞圖片　　連續5個月成交量放量，「小陽春」已然成為「大陽春」。 同時，自3月以來，樓盤出現頻繁提價，早前的優惠與折扣普遍取消，不少樓盤甚至出現了每平米動輒兩三千元的飆漲。 是什麼原因促使開發商決定要提價？ 提價後銷售情況如何？ 什麼人在提價後還出手買房？ 我們的記者對幾個典型樓盤進行調查。　　中堂　　資金不再緊張 「補漲」4000元　　位置：豐台區西四環中路112號　　今年以來均價變化：一季度，12000元/平米，一次性付款7.8折，即9000多元/平米；6月份，16000元/平米　　產品相似，漲4000多元三居仍熱賣　　6月6日 ，位於西四環的中堂四期2-3號樓開盤銷售。 2-3號樓為26層板樓，戶型面積150-220平米的三居、四居，開盤均價16000元/平米。 開盤一次性付款9.2折，首付60%則有9.6折優惠。　　6月10日，記者從廣渠門出發往西走，過了岳各莊橋走輔路，往北紅綠燈即到中堂專案處。 雖然不是週末，但售樓大廳外停滿了車，看房的人很多。 據售樓小姐稱，150平米的三居已經賣得差不多了只剩幾套。　　記者看到社區正在緊鑼密鼓建設中，出社區大門往北50米就有公車站，到五棵松地鐵也較方便，總體來看專案交通很通暢。　　價格變化無疑是關注這個樓盤的購房者最關心的話題之一。 據記者瞭解，中堂今年1月11日開盤時均價僅為12000元/平米，一次性付款7.8折，也就是9000多元/平米。 而此次新開盤的售價已沖高至16000元/平米。 記者隨機採訪了幾位看房人，他們表示，價格有點貴，對開發商漲價幅度提高之快感到不可理解。　　提價原因是「補漲」及向周邊專案「看齊」　　對此，中堂專案有關負責人對記者表示，這次提價也不是因為產品有很大區別，只是恢復正常的市場價。 他說：「1月份開盤是在整個樓市最困難的時候，開發商的資金很緊張，為了回籠資金‘救命’，壓低了價格，幾乎是以成本價出售的；而在4、5月份之間，專案基本上沒有房子可賣，是個空檔期，此次開盤只是一次「補漲」， 也是與周邊專案和正常銷售價位等級看齊。　　據他介紹，中堂是參照周邊在售專案定價的，如大成郡為16500元/平米，遠洋沁山水三期賣到了14500元/平米，萬科中糧紫苑是其主要競爭對手，而紫苑的價格為17000元/平米。　　上海建築　　半年間均價走了個「V」形　　地理位置：豐台區大紅門西路　　產品類型：普通住宅　　今年以來均價變化：1季度，9800元/平米左右;4月底，起價12000元/平米　　南三環外馬家堡的上海建築，從2008年底入市至今， 銷售均價幾乎走了一個「V」形：從每平米13000元調整到9400元左右，現在又回到了起價12000元。　　6月11日，記者前往上海建築，一路上交通比較順暢，專案也很好找，就在集美家居的北邊。 當時，售樓處工作人員和購房人都較少。 「暫時沒有房賣，新房還要等等。 」一位銷售員告訴記者，最近的一批放量是在4月底，開售的是二期16號樓，均價11000元/平米左右，已經全部賣完。　　「我們去年還曾賣到過15000元/平米。 」當詢問為什麼漲價時，銷售人員這樣說，「過去賣的主要是板塔結合的小戶型，現在賣的則是板樓，戶型也相對大一些，以前有三四十平米的一居，主力戶型是85平米，4月底開盤的16號樓則是92平米兩居至125平米三居。 密度也要低一些，舒適度提高一些，所以開盤價格就有所提高。 」　　銷售人員還告訴記者，預計9月份會開盤銷售13號樓，這是一棟11層的板樓，戶型為100平米左右的兩居，價格還沒有確定，不過客戶可以預先登記。 對於大家最關心的是否還會漲價問題，銷售員表示「一切還得看市潮。　　太陽西元　　位置戶型相近 一個月漲3500元　　位置：北三環向北800米，芍藥居地鐵站旁　　今年以來均價變化：4月底，18000元/平米，五一前及期間認購全款9.2折、按揭9.5折優惠；5月底，2號樓21500元/平米；6月， 7號樓24500元/平米　　中小戶型漲價仍難買　　6月10日，記者來到東北三環的太陽西元售樓處。 據銷售員介紹，目前2號樓排號的購房者已經達到300余人，而房源僅為100余套。　　太陽西元2號樓的售價為21500元/平米，這比一期4月底開盤時上漲了3500元/平米。 而且，2號樓的產品與一期3棟樓相比，戶型接近(均為中小戶型)、位置接近(都挨近三環)。 銷售員表示，開盤時間定為6月20日，目前不再接受預定。 「除非開盤當天有挑選剩下的，否則很難買上這棟樓的房。 」她特別強調。　　漲價大戶型房源寬裕　　記者注意到，7號樓也同時在接受排號，但與2號樓主打80-90多平米小戶型明顯不同的是，7號樓的戶型均在170平米以上，且價格達到24500元/平米的水準。　　開發商一方面在漲價，另一方面也對7號樓這樣的高價區間樓棟的推貨量進行了一定的控制。 7號樓共兩個單元，此次只開一個單元40余套房源，排號人數有70余人，比中小戶型的2號樓少了很多。 銷售員表示，7號樓只要排號應該可以保證選上房源，因為戶型比較接近的7號樓另一個單元及8號樓均可以在隨後開盤。　　對手漲，跟著漲　　據太陽西元副總經理朱建林介紹，專案提價是在整個樓盤開盤之初就已經定下的思路。 「我們的樓面地價是11000元/平米，加上精裝修投入，最開始賣18000元/平米是成本價，2號樓承擔著獲取利潤的任務。 而且社區成熟度也提高了，漲價是必然的。 」朱建林說。　　朱建林還表示，調整價格的另一個基本原因是參照主要競爭樓盤銀河灣及遠洋萬和城，並略低於競爭對手。 調整後，太陽西元比遠洋萬和城的最新單價略低1000元/平米左右。 「銀河灣近期也有較大幅度的調價，因此，太陽西元價格策略目前依然和周圍的專案保持步調一致，略有優勢。 」　　漲價後投資客減少　　據朱建林介紹，一期一次性付款的比例達到30%左右，一般樓盤的一次性付款比例約為15%，這與較低價格開盤吸引了投資者有一定的關係。 也與吸引了部分高收入群體首次置業或改善性置業也有一定的關係。 2號樓價格公佈後，投資型置業者明顯減少，但有91位在一期沒有選上合適戶型的客戶延續下來了，自住性的置業比例必然會進一步提高。　　遠洋萬和城　　發現買家漸多 每次開盤均小漲　　位置：北四環東路望和橋西北角　　今年以來均價變化：3月，23000元/平米；6月，26000元/平米　　3月時悄悄提價　　遠洋萬和城是今年漲價熱銷的代表樓盤。 統計資料顯示，從2月份開始，該專案每月均能進入北京銷售套數前10名。 和一些樓盤驟然提價不同的是，遠洋萬和城的提價是漸進式的。　　春節後，北京樓市相對低迷時，遠洋萬和城的均價為21000元-22000元/平米，當月銷售金額達2個多億。 3月份，專案開始提價。 「那個時候，不少專案還正在為房子能否賣出去發愁，遠洋萬和城卻悄悄提價，微調了1000元/平米，即均價23000元/平米。 那時業內對提價銷售還未形成統一意見。 好多人擔心它提價後能否買得出去。 」一位不願具名的業內人士回憶說。 結果出乎意料，3月份遠洋萬和城的銷售金額超過4個億。　　漲了還買，開發商再提價　　據遠洋地產相關負責人介紹，他們提價是建立在對產品的信心和根據市場購買變化基礎上的。 3月份以後遠洋萬和城的買家越來越多，而且好多是第一次沒買到，第二次接著排號購買，漲價了也買。 這說明購房者對房價及產品的信心很足。　　記者發現，開發商敢於調價的另一個原因是，遠洋萬和城所在區域內相似的高檔住宅產品比較稀缺，而北四環地緣性客群又相對多，使得其呈現供不應求的局面。　　地緣性買家多，出手快　　從3月份開始，遠洋萬和城每次開盤或進行產品盤點的時候，都會小幅度上調價格。 價格上漲後，銷售量也在持續上揚。 據遠洋萬和城提供的資料顯示，2-5月每月銷售額依次為2億、4億、5億及4億元，目前的銷售均價為26000元/平米。 「我們是量價齊漲。 」遠洋地產有關負責人表示。　　據瞭解，目前遠洋萬和城在售的均為大戶型，單套總價為600萬—700萬元。 上述負責人表示，目前的購買人群主要是企業主及高級白領。 其中北京和外地人各占50%，買家中地緣性客群非常多，「大家從看房子到決定購買的時間很短。 」