北京21套最貴豪宅退房真相：開發商與金融機構豪賭

北京21套最貴豪宅退房真相：開發商與金融機構豪賭　　理財週報地產實驗室研究員 李玥/文　　一股離奇的豪宅退房風正在京城暗自湧動。　　其中，就牽扯到兩大知名專案：「鳥巢」邊的盤古大觀和大望路的長安8號。 更為蹊蹺的是，筆者從北京市房地產交易管理網公佈的資訊發現，被退房源竟然是同一天購買又在同一天退掉，其中是否暗藏隱情？ 又有哪些不為人知的內幕......　　離奇的退房背後究竟說明該專案有著如何的問題？　　離奇的退房　　房價上漲跟風買房，房價下跌集體退房，看似無理，但也屬於正常的市場行為，尚且合情。 但是近日在北京爆發的退房風波卻顯得有些離奇。　　據瞭解，這次退房專案涉及的均為北京市的天價豪宅，價格都在5萬元/平方米以上，而退房時間正值樓市二次調控執行半月之際，由此引得不少人猜測，政府持續的樓市調控見效了，但經筆者調查瞭解，這些豪宅的退房並非簡簡單單的限購、 限貸政策就能影響到的。 因為一套豪宅動輒幾千萬元，其消費人群非富即貴，身家至少上億元，貸款政策很難限制住他們。　　仲量聯行研究部負責人覃曉梅向筆者證實，一般而言購買豪宅的人很少會去貸款，基本上都是全款。 而且上千萬元的住房按揭也很難被銀行審批通過。　　筆者在北京市房地產交易管理網上發現，在這輪「退房潮」中最為集中的兩個專案是盤古大觀和長安8號，其中盤古大觀今年10月份的退房數達到了11套，長安8號退房數為10套。 更讓人詫異的是，盤古大觀所退的11套房的退房日期均為2010年10月15日，而購買日期全為2008年11月21日。 同樣的現象也存在於長安8號上，在長安8號的10套退房記錄中，有9套退房資訊均為2010年10月15日，而購買日期全為2009年3月13日。 由此可見這些全是陳年舊賬，與此輪調控無關。　　對此有業內人士質疑：何人能在一天之內砸下數億元資金購買多套豪宅，又能在一天之內一下子將其全部退掉？ 對一般購房者來說，買房容易退房卻非常難。 為何開發商一次同意退回這麼多房源，其中必有隱情。 以長安8號為例，按照其銷售出的房產均價和套均面積，此次涉及到的退房資金高達2.25億元，而該專案銷售近兩年來，只賣出了12.914億元，相當於近半年時間的銷售額。 那麼，是什麼原因使得開發商如此之痛快地同意退房呢？　　抵押融資　　這並不是真正的退房，而是一個幕後交易。 盤古大觀的一位負責人一語道破其中的玄機。　　該負責人向筆者表示，豪宅一般銷售週期較長，佔用開發商資金較多，因此開發商會採取多種方法進行融資，其中一種方法就是將在售房源抵押給金融機構，獲得資金流，然後承諾一段時間後以較高的價格回購。　　「這次退房的全是商鋪，都是2008年11月份開發商以低於市場價銷售給一家金融機構的，現在合同到期了，開發商按照合同回購商鋪。 」這位負責人稱，如果沒有合同承諾，這個交易跟正常的房屋買賣沒有任何區別。　　「這種方式實質是抵押融資，此前東直門附近的一個豪宅專案就使用過，但是並不多見。 」覃曉梅告訴筆者。　　實際上，這就是一個開發商與機構的賭博交易，開發商賭未來的房價一定上漲，而機構通過這種方式達到變相炒房的目的。 雙方都面臨一定的風險，如果房價下跌，專案將無法兌現回購合同，甚至出現債務糾紛，進而導致專案面臨爛尾。　　盤古大觀的這位負責人表示，當時簽訂這個合同的時候正值2008年底金融危機之際，也是地產業資金鏈最為脆弱的時候，開發商也是被逼無奈才使用了這種冒險方法。　　與盤古大觀一樣，長安8號也是同一時間購房、同一時間退房，那麼長安8號是否也涉及抵押融資呢？ 筆者就此採訪了中國奧園集團總裁助理、長安8號專案行銷負責人梁秀蕾，但她表示沒有許可權回答，拒絕了理財週報的採訪。　　長安8號的資金困局　　儘管長安8號相關人士拒絕採訪，但是這也從側面折射出這個最貴豪宅頻繁面臨的資金困局以及銷售困局。　　筆者從北京市房地產交易管理網的退房資訊中看到，長安8號9套房產的購買時間是2009年3月13日，而此時正是長安8號股權債務糾紛最為糾結的時期。　　據瞭解，長安8號最初的案名叫耀輝國際城，最早擁有者為北京王府世紀，但是因王府世紀無力獨自開發，2004年，天鴻寶業通過股權收購，持有耀輝國際城62%的股權，王府世紀持有專案38%的股權。 此後，天鴻集團與城開集團合併為首開集團，天鴻寶業亦更名為首開股份。 2008年4月，首開股份以「不擅經營豪宅」為由以4.587億元將62%的股份全部轉讓給了香港世紀協潤。 而香港世紀協潤和王府世紀均系王志才所有，但王志才回購耀輝國際城需要向首開股份支付近16億元的資金。 這筆資金的到賬日期為2009年7月31日。　　而當時正值金融危機爆發之際，面臨著巨額的還款壓力，為了保住專案，王志才在2009年7月與奧園地產達成協議，奧園借機入股長安8號專案。 但是在2009年11月4日，首開股份公告稱，已通過興業銀行向耀輝公司發放委託貸款12.92億元，置換耀輝公司欠首開股份的股東貸款。 而這筆委託貸款，由奧園地產與王府世紀負連帶擔保責任，還款期限為2010年3月31日。　　從這些複雜的債務資訊中筆者發現，在2009年7月31日和2010年3月31日，長安8號專案有兩個債務到期，資金鏈可謂繃得很緊。 而被退的9套房均為2009年3月13日購買，那時正值王志才獨立掌管長安8號之時，不禁讓人猜測：當時的王志才為了還債很可能採用了抵押融資的方式。　　但這也從另一方面顯示了長安8號的銷售困窘。 據瞭解，在今年3月份，長安8號曾經被媒體質疑開盤一月仍舊零成交。 而當時的業績一直是此前的9套。 而再回來看現在的退房資訊，有9套退房房源是于2009年3月13日。 也就是說，長安8號在開售前屬於名副其實的「零成交」。