北京兩樓盤現蹊蹺退房開發商自導自演

每經記者 葉書利 發自北京　　二次調控後，不少專家擔心，因首付比例提高、限貸等政策，樓市將于10月底至11月初現退房潮。 然而近日《每日經濟新聞》記者調查後發現，二次調控後一個半月，北京樓市已出現退房現象的樓盤，退房率基本徘徊在2%的合理線上下。　　但在所有樓盤中，盤古大觀和長安8號近期退房量「鶴立雞群」，退房率分別達46.86%、3.77%，且均出現數批同一時間認購、同一時間退房的怪現象。 一些專家指出，這種現象極有可能是開發商自導自演的假退房，希望借這段時間輿論營造下的退房潮解套，避免引起更多的關注。　　總體未形成退房潮　　二次新政後，不少專家預測樓市將出現退房潮。　　北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少鋒當時認為，據他的調研，在9月的簽約客戶中，達不到銀行貸款條件或者首付比例提高需要的客戶，至少占同期成交量的1/3。 他推測，新政出臺到最終退房會有1個月時間的滯後，因此，他判斷10月底和11月初將會形成退房高潮。　　《每日經濟新聞》記者在採訪中發現，目前市場上確實存在一些因二次新政而退房的案例，主要是因為首付比例提高與限貸等原因導致現金不足。　　在北京市區工作的林先生，于3月份在燕郊上上城預訂了一套二居室。 當時與開發商簽訂的合約中，雙方約定林先生的首付比例為30%。 而國慶日時，燕郊已開始實行 「限貸令」。 不過開發商當時說可以通過關系辦理首付比例為50%的房貸。 然而當林先生正在籌集另外20%的首付時，沒過幾天，他又被告知50%首付比例的房貸辦不下來了，他必須得交全款。　　開發商說變就變的做法令林先生對開發商失去信任。 基於這種不信任，林先生要求退房。　　另一位購房者高小姐年初在東四環朝陽公園附近的一個樓盤預訂了一套102.8平方米、總價為285萬元的酒店式公寓，樓盤性質屬於商業地產專案。　　當時，高小姐支付了85.5萬元的首付款，然後辦理了70%的房貸手續。 可在11月初，她被開發商通知，年初的房貸沒有辦理下來，按照現行的政策，首付比例已被提高至50%，須在12月底前將另外20%的首付付齊，以重新辦理房貸。 迫于現金流壓力，高小姐只好選擇了退房。　　在調查中，《每日經濟新聞》記者發現，二次新政後，北京真正退房的人並不多。 北京市房地產交易管理網的資料顯示，首開璞瑅、綠城誠園、北京尊府二次新政後分別只有1套、1套和4套退房。 金融世家華苑、太陽西元與悠唐中心沒有退房現象。　　北京美聯物業副總經理楊明麗認為，二次新政中的「限購令」、首付比例提高至30%和停發第三套房房貸等政策，北京早已在「五一」節前後開始實施，因此二次新政對北京的影響要比其他一些地方小。　　北京于「五一節」前後開始實施限購等政策後，已經出現了一些退房現象，如綠城誠園的8套退房中，7套退房發生于5月14日~9月21日期間；金融世家華苑的全部4套退房發生在6月13日~7月19日。　　長安8號一天9套退房　　在調查中，記者發現，長安8號和盤古大觀的退房存在蹊蹺。　　北京市房地產交易管理網的資料顯示，10月13日，長安8號出現1套退房，兩天后的10月15日，出現了9套退房。 巧合的是，9套退房的認購時間皆是2009年3月13日，且其中的4套房是連著的，分別為3單元的601、701、801及901，而另外的5套也是連著的，分別為4單元的601、602、702、802和902。　　一位不願透露姓名的業內人士向《每日經濟新聞》記者表示，長安8號10套退房中的9套與本輪地產調控沒有關系。 這9套房認購時間是去年的3月13日。 據時間推斷，這不大可能是真正的退房，因為去年3月13日正是房價低谷，「那時買房的人現在高價時退房，這可能嗎？ 」該人士認為，這極可能是開發商自買自賣，以製造虛假熱銷，或者可能是開發商騙貸。　　對於後一種猜測，上述人士解釋說，去年的3月13日處於上一輪地產調控的末期，開發商資金鏈一般較緊張。 為了緩解資金鏈壓力，開發商與特定個人或企業合作，形成虛擬交易，然後以這個虛擬交易人的名義向銀行申請貸款，以獲取現金流。 而目前正處於輿論營造的退房潮中，開發商趁機解套，以避免引起媒體的關注。　　另一位行內人士也向記者表示，9套退房不太可能是正常性的退房案例，更可能是假退房。 除了開發商製造虛假熱銷及騙貸的可能外，另外一種可能就是抵押貸款。 她補充說，開發商在某個時間點將旗下的房子賣給個體、投資機構或銀行，雙方約定開發商在未來某個特定時間點以更高的價格回購房子。 開發商以此換取一定的現金流，而合作者從中賺取差價，類似于民間借貸。　　《每日經濟新聞》記者試圖就相關問題採訪該樓盤的開發商中國奧園董秘林錦堂，但截至發稿時，尚未得到任何回應。　　盤古大觀承認回購　　除長安8號的退房值得可疑外，盤古大觀的退房個案也值得推敲。　　北京市房地產交易管理網的統計顯示，二次調控後，該樓盤出現了18套退房，其中11套集中在10月15日，且這11套房源的認購時間皆為2008年11月21日。　　該樓盤的開發商北京盤古氏投資有限公司相關人士在接受《每日經濟新聞》記者採訪時解釋說，「2008年，兩家投資公司分別購買了盤古大觀的物業作為投資，但後來因為金融危機，兩家公司的資金運轉困難，所以向我們提出退房。 經過長時間的溝通後，我們決定採取回購的措施將房子買回來，因此才出現了這種現象。 」　　至於是否以平價方式回購，他回應說：「這屬於商業機密。 」　　不過這種解釋仍難以令人信服。 記者將該樓盤的112套退房進行分類統計後發現，除了10月15日出現過11套集中退房外，10月14日，該樓盤出現了4套退房，認購時間皆為今年1月7日；再往前，2009年11月16日出現了4套退房，認購時間均為當月的12日 ；2008年5月12日出現5套退房，認購時間為當年的3月20日；2007年5月17日有60套退房，認購時間均為當年的4月22日。