中小房企開發商再度尋錢

部分中小開發商已經捉襟見肘，形勢比2008年更加嚴峻　　唐文祺　　一切猶如重演2008年的市場發展軌跡，一干中小房企再度踏上「尋錢」之路，只是這次與以往比起來，形勢更為嚴峻。　　王先生在浙江當地擁有一家中等規模的房地產企業，在省內幾個地級城市斷斷續續運作過一些專案之後，突然發現，今年公司快借不到錢了。　　「我們這種規模的房地產公司，根本不可能從銀行貸到錢了。 」王先生向《第一財經日報》記者大倒苦水，「銀行表面上沒有停止發放新的開發貸款，但根據‘擇優’放款的條件，中小房企很難輪上。 」　　在銀行全面收緊開發商貸款，銀行和信託之間的合作也被叫停之後，像王先生這樣的中小開發商越來越感覺運營資金有枯竭之勢。 值此「危難」時刻，資金池充足的浙江民資向他們招手。　　「不是說真的沒有錢肯進來，而是我不敢拿。 」王先生的語氣顯得頗為無可奈何。 他所說的資金來源就是指民間借貸，但伸手去拿的代價是承受比銀行高五六倍的利息。　　不過解鈴還需系鈴人，樓市低迷的根本癥結在於房價過高，遠超消費者心理預期。 開發商若能順應形勢主動降價，隨著成交量恢復，現金流也可盤活。 萬科率先鬆動價格後，業績和股價均一路飄紅。　　燙手的民間借貸　　據王先生介紹，如果按照資金投資方向的不同，民間資本大致可分為民間擔保、民間借貸以及民間投資。 對他來說，接觸較多的資金，多屬於民間借貸和民間投資兩大類。 「按照當前的市場行情，地下錢莊的借款年息一般在25%～30%；民間私募的借款年息大概在24%～28%。 」　　這是一組讓人驚歎的數位，按照銀行公佈的標準，1～3年期的中長期貸款基準利率為5.40%，在此基礎之上實行上浮或下浮的靈活操作。 「如果是房地產企業申請開發貸款的話，就是需要按照上浮10%的要求來操作，要不然根本不可能通過審核。 」一位股份制銀行企業貸款部負責人稱。　　另一位銀行業人士也表示，如果在貸款額度有限的情況下，除了以「重量級」的擔保機構出面之外，還要按照「利息價高者得的原則進行操作」。 而該人士口中所稱的重量級擔保機構，實際上只限于央企級別。　　即使如此，與那些民間資本所開的條件相比，仍然差距甚遠。 按照王先生的說法，這些利率標準還只是屬於1～2年的中長期貸款，如果是短期的「過橋貸款」，則按照每天1%～2%的利率實行計算，折算下來年利率竟然可高達365%～730%。　　「如果房地產市場在下半年有回暖的可能性，那麼也就硬著頭皮借了。 畢竟有時候只是調個‘頭寸’的問題。 」王先生說道。 然而，市場現狀表明，前景可能並不那麼樂觀。　　不僅如此，在北京，開發商資金鏈賴以維繫的重要環節——預售房款或將納入監管。 開發商資金鏈將面臨空前的考驗。　　據《法制晚報》報導，正在研究的《北京市商品房預售資金監督管理暫行辦法》規定房地產企業不能直接收存預售資金，由購房人到監管銀行付款或通過專用POS機刷卡直接存入監管帳戶，已收定金、按揭貸款需及時轉入監管帳戶。 開發商如需用款需經施工單位、監理單位加以確認，分四個資金使用節點，每次使用不得高於總額的25%，且每個資金使用節點只能提出一次用款申請。　　自籌資金比例大增　　成交走勢的趨弱，最為直接的後果，便是開發商現金流的運作不暢。 一邊是資金回籠日益困難，一邊卻是企業開支的逐漸提升。 對於中小規模的房地產企業來說，這一次面臨的考驗，可謂絕無僅有。　　在今年1～7月，統計資料顯示，房地產開發企業本年資金來源38876億元，同比增長39.4%。 其中，企業自籌資金14394億元，增長50.8%。 與其他資金來源相比，增幅最為突出。 北京中原地產三級市場研究中心認為，開發商自籌資金的上升，顯示出金融政策對於房地產行業的收緊已經影響到了房企。 而這一作用效果，將在下半年「傳導」至新盤銷售市場中。　　一家美資私募基金人士告訴記者，自今年5月份以來，前來洽談要求借錢的房地產企業突然開始增加。 「大概每個月都會接觸三到四家公司，而且全是中小規模類型。 」不過，這個在業內以低調著稱的外資基金，卻並不願意接洽這類業務。 「大部分公司都沒有很明確的還款來源，根本不會予以考慮。 」　　王先生同樣有過類似的遭遇。 據介紹，他曾在朋友的引見下拜訪過一家帶有外資背景的人民幣基金，對方開出了比較苛刻的條件。 不過尚且存有僥倖心態的王先生，並不情願將手中專案輕易「相讓」。 「我只願意接受專案股權質押或其他專案質押的方式，土地產證質押的話，風險太大了。 」不過站在對方的立場來看，則是後者操作更具安全性。 自然，雙方最終並未形成一致意見。　　圍追堵截開發商融資　　在銀行信貸收緊後，信託融資成為很多開發商的救命稻草。　　中國信託業協會最新發佈的行業資料表明，2010年第二季度，27775.4億元的資金信託運作中，占比11.35%的資金被投向房地產，數額高達3153.63億元。 不過，這個對房企來說「劍走偏鋒」的融資管道，同樣開始收緊。　　近期在各家信托公司中相傳最廣的，當數某個業務增長過快的信託公司被銀監會約談的消息。 「以往銀行貸款一受到限制，就是信託業務發展的機會，今年的監管力度明顯比從前更大。 」一位信託行業人士稱。　　最新的調控政策業已出臺，在銀監會正式下發的《關於規範銀信理財合作業務有關事項的通知》中，要求商業銀行嚴格按照要求將表外資產在今明兩年轉入表內，且要求「融資類業務餘額占銀信理財合作業務餘額比例不得高於30%」。 這對於一些依靠銀行資金為來源的信託公司來說，無疑是戴上了一道「枷鎖」。　　規模較大的信託公司即使未受到直面衝擊，但挑選門檻已經明顯提升。　　據一位信託行業人士介紹，雖然各家信托公司要求不同，但一般來說，房地產企業融資所需利率普遍已在13%～15%。 更有甚者，「如果公司資質、專案條件都不算很好的話，收取的利率可能更高。 」據悉，這一上限標準目前在20%左右。　　對於王先生來說，這一門檻是難以企及的。 有信託業人士介紹，在具體審核方面，除了需要核實公司還款能力之外，還需要衡量專案本身的還款能力。 「如果這一專案的銷售前景並不看好，那我們就會對還款能力表示懷疑。 各方條件都無法滿足的話，基本上就是融資無望的。 」　　「對於閒置土地的處理力度越來越大，餘款付不出去就拿不到土地證，即使付清了也不一定有錢開工。 如果再借不到錢的話，最終就可能雞飛蛋打了。 」王先生一聲歎息道。　　然而一邊是資金鏈緊張，另一邊卻是房價堅挺導致成交低迷。　　國家發改委發佈的資料顯示，7月份全國36大主要城市房價達到8680元/平方米，環比上漲1.61%。 市場均勢的打破或許仍需要外力。