房地產行銷人士揭秘開發商少量多批推盤緣由

早報記者 周祺瑾　　近日，有從事于房地產行銷的人士告訴早報記者，「滬12條」房產調控細則中有關禁止捂盤惜售的規定，並未完全杜絕開發商拉長銷售週期獲得高利潤的推盤方式。 早報記者統計後發現，在近期開盤的樓盤中，確實有不少開發商沿用了「少量多批」的推盤方式，而每一次開盤，房價也多會水漲船高。　　一張預售證分批開盤　　「滬12條」調控細則規定，專案規模大於3萬平方米的住房專案，分批申請預售證的面積不得低於3萬平方米，專案規模小於3萬平方米的專案，需一次性申請預售證。 早報記者在採訪中發現，大部分開發商還是遵守了這一規定。 但在實際銷售階段，不少開發商還是將一張預售許可證批准的房源分幾次開盤銷售。　　以嘉定新城的一個專案為例，該專案于10月中旬開盤，推出200余套公寓房源。 該專案的售樓人員介紹，之所以只開200余套，是因為其他房源還沒有達到銷售標準。 但早報記者從網上房地產看到，該專案10月中旬獲得預售證的房源接近700套。　　位於嘉定江橋的另一個專案，同樣有此類問題。 這一專案在10月中旬加推了2棟房源，一共為48套，距離其8月底開盤相隔僅約一個月時間。 網上房地產顯示，該專案自8月底取得300余套房源的預售證後，至今沒有再次取得過預售證。　　有報導曾援引網上房地產的資料稱，10月1日-20日，上海有24個樓盤推出新房源，其中僅星河灣、仁恒怡庭和嘉寶紫提灣三個專案的供應量超過3萬平方米。　　「少量多批」助漲房價　　「滬12條」細則出臺後，上海已有多個專案涉嫌違規銷售被處罰。 早報記者從相關檔中看到，在對兩個專案的違規認定中，都有這樣的描述，即「取得預售許可證後，未按規定一次性公開全部准售房源對外預售」。　　金豐易居普潤地產行銷策劃部經理周華燕表示，目前「分批少量」推盤的現象少了，但完全杜絕很難。 「一般而言，‘少量多批’推盤可以營造供不應求的局面，對助推房價上升有一定作用；另一方面，分批推房有助於不同層次產品的均衡銷售，不至於出現好的房源被一搶而空，差的房源賣不掉的局面。 」　　一般認為，房價上漲的預期，是導致開發商推盤「吝嗇」的主要原因。 以前述嘉定江橋的專案為例，該專案的開盤價從一期的每平方米不足萬元，到三期的1.5萬-1.6萬元/平方米，再到四期的2萬元/平方米，漲幅不小。 當地有開發商表示，該專案所在的土地是2002年左右獲得的，成本很低，晚銷售一年，多獲得的利潤可想而知。　　前述嘉定江橋專案的銷售人員也明確表示，此次是公寓房首次開盤，因此定價較低，下一批的房源定價無疑會高於此次。 實際上，目前該專案已取消了開盤時總價近10萬元的優惠。　　有不願透露姓名的開發商人士表示，「分批少量」的推盤方式之所以反復出現，關鍵是開發商對房價的預期沒有改變。 從以往的經驗不難看出，後一批次開盤的價格比前一次要高出不少，行情好的時候，年漲幅可以高達100%甚至更高，這就導致開發商不願意一次性拿出所有房源。 實際上，打擊捂盤惜售的政策一直存在，開發商為了規避這個政策，要麼將房源定價遠超周邊均價，要麼拉長開發週期，只要開發商看漲的預期沒有改變，捂盤惜售的狀況很難根治。