土地調控下中小開發商悄然發力

⊙記者 李和裕　　中央新政在深度影響樓市的同時，也將土地調控推向了新的高度。 隨著上周國稅總局關於土地加值稅清算有關問題的通知發佈，早在2006年就開始執行的房地產開發企業加值稅清算管理進入了真正全面的具有可操作性階段，亦可能對部分開發商的拿地策略產生影響。 事實上，目前各類開發商在土地市場內的行動已經發生變化。　　上周，上海進行了新政調控後首幅涉及限價房建設的住宅用地的競拍，最終由寧波甯興房產和浙江新中源建設組成的聯合體戰勝其他10家報名企業競得。 對此，美聯物業上海區總經理李志仁表示，如今隨著78家央企被「勸退」房地產業務，大開發商則多因畏懼調控而出手謹慎的情況下，部分民營、中小開發商終於等到「出頭之日」，而聯手拿地既有競爭優勢又可分擔資金壓力和開發風險。　　「我們公司的策略比較靈活，老闆沒設年度買地指標，但前一階段看到推地就去跟進了，有一幅地得知本來幾家有意拿地的上市房企不參與，我們更加積極，我們所期望的10%的內部收益率也不算太高，據此來定我們能承受的地價。 」上海一家民營房企的投資部人士向記者直言。　　縱觀新政出臺後不少城市進行的土地出讓，都在表明土地市場正在逐步冷卻。 如上海今年首批預告推出的105幅土地中已有15幅延期出讓、4幅終止出讓，且截至5月31日，僅有16幅符合有3家以上預申請、可進入下一輪競買的標準；又如昨天來自方方地產諮詢機構的報告顯示，5月華東城市土地交易普遍冷清，南京 、寧波5幅商業地塊均以底價成交等。 但正是在這種氛圍下，業內認為，一些房企可以去「撿便宜」。　　中國房地產指數系統的分析師指出，今年全國住宅用地和保障性住房用地計畫供應面積皆較去年實際成交面積大幅增長，而保障性住房用地大幅增長並未擠佔商品住宅用地，中小套型商品住宅用地和大戶型高級商品住宅用地規模依然十分突出。 如住宅用地全年計畫出讓18.5萬頃，較2009年成交面積大幅增長142%。 分類別來看，商品住宅用地供應面積占比為67.0%；其中，中小套型商品住宅用地為43.5%，大戶高檔房用地占比為23.4%。 一旦大型品牌房企缺席，便為中小開發商留下許多機會。 易居房地產研究院的分析師則表示，市場下滑過程中，會產生數量較多的潛在價值較高的專案，無論規模大小，有能力的開發商都可以適時收購一些資金緊張的專案和企業，為下一輪發展奠定良好的基礎。　　不過，眼下新政調控也在進一步影響著開發商在土地市場內的行動。 針對此次土地加值稅清算，漢宇地產的分析師就指出，雖說很多開發商經歷了2009年的熱銷後資金顯得充裕，未必有降價賣房以回收資金的壓力，但由於土地加值稅額度大(30%-60%)，進行土地加值稅清繳， 特別是對於銷售量超過專案85%的樓盤和銷售週期超過3年的專案進行及時的清繳，對不少開發商來說會產生巨大的資金壓力。 不過，即使土地加值稅能夠給開發商造成資金壓力，也不等於開發商一定要通過降價銷售來緩解，如開發商手中剩餘的資金依然可以維持正常運營，那麼對其來說只是不能在市場低迷時期吸納新的土地為下一輪發展做儲備。　　而對於政府，既不希望看到「地王」頻出，也不希望看到大量「流拍」。 「政府加大土地供應正是希望開發商積極拿地、快速開發形成住房供應，而增加住房供應才是緩解目前市場核心問題的關鍵，但土地加值稅抽走開發商資金的做法或許會澆滅開發商拿地熱情，甚至為下一輪供應緊張埋下伏筆。 如何一方面促進開發商的建設銷售速度，另一方面又保持提升開發商的拿地熱情，也是政府需要處理的一個‘兩難’問題。 」漢宇地產的分析師表示。