誰在製造地王？ 開發商盈利新模式「炒地王」推高房價

炒樓、炒地、炒地王。　　沒有最高，只有更高，在一個地王頻出的年代，究竟是誰導演了這一切？　　「過去幾年一線城市土地供給普遍不足」，在沉寂了一年之後，最重要的固定資產「土地」的價格水漲船高，地王正向二三線城市蔓延。　　而國企財大氣粗，不炒樓開始「炒地王」，讓地價已經超過了當下的房價。 製造地王醉翁之意在於房子賣個好價錢。 君不見珠江新城1.5萬/平方米的新地王誕生之後，房價上漲超過10%，一早佈局珠江新城的廣州城建原來的地產專案也隨之升值。　　一線城市供地不足地王將向二三線城市蔓延　　7月16日，大學城兩塊地經過艱難廝殺，最終城建以2 .7億元和3 .55億元獨吞，樓面地價分別達到7296元/平方米和7149元/平方米。 該價格已經超越了2007年廣州土地市場最瘋狂的時候番禺地王的價格，使大學城地塊成為番禺新晉地王。　　就在7月14日，包括合富輝煌首席分析師黎文江在內的五位廣州房地產研究人士做客搜房網時預測，「我們達成共識了，不會出地王。 」當時他們預測大學城地價不過4500元左右，「達到七八千是不太可能的」，沒有想到結果讓他們大跌眼鏡。　　誰在製造地王？ 最近一個季度，從北京到廣州，從廣州到珠三角，每一個星期都有新的地王誕生，每一次拍賣幾乎都是熱火朝天。　　同樣是7月16日，萬科上百次舉牌擊敗了保利、中海、碧桂園和雅居樂，以21.5億元拿下佛山的一塊地，刷新了自去年以來佛山總價地王的紀錄。　　7月17日，經過122輪的激烈競價後，深圳龍光7.03億元拍下東莞今年的第一塊「地王」，經折算，該地塊的樓面地價已經高達4847.25元/平方米。　　「房地產拍賣業務今年第二季度的成交額為600.3億元，占第二季度拍賣行業總成交額的81.12%。 」中國拍賣協會會長張延華在18日出席廣東省拍賣協會第四次會員大會時向記者透露。　　就是在這樣一個地王頻出的時代，仍然難以掩飾房地產底氣不足。 上半年，全國土地購置面積1.36億平方米，同比下降26.6%；6月單月土地購置面積為0.37億平方米，仍下降22.0%。　　「過去幾年一線城市土地供給普遍不足，開發商無地可開，這也可以從萬科、保利、金地等上市公司的土地儲備結構中可以看出。 」申銀萬國分析師江征雁認為，從開發鏈條來說，房產去庫存化速度會快于土地的去庫存化，因而土地購置面積的回升會滯後于新開工的恢復。　　或許正是一線城市供地不足使得地王越演越烈，為此廣州市國土房管局人士表示，自今年3月起，市國土房管局已多次提示樓市風險，希望各方借鑒2007、2008年樓市異常波動的教訓，提防市場驟升驟降的危害。 另外，廣州會在接下來的7、8、9三個月密集推地，通過加大土地供應消解市場積蓄的過熱能量。　　中金公司研究員白宏煒認為，為了抑制高地價和增加收入，各地方政府將加大推出土地的力度，有利於未來供給的釋放，進而改善供求關係平抑房價。 目前的地王只是前奏，寬鬆的信貸和融資環境將催生更多地王面世且向二三線城市蔓延。　　麵粉貴過麵包「炒地王」推高房價　　很多人無法理解，珠江新城地價1.5萬/平方米，麵粉已經貴過了麵包，那些開發商瘋了嗎？　　「城建在珠江新城還有很多專案」，城建集團拍得珠江新城新地王之後，現場一些中小開發商有些憤慨，拍賣過後，珠江新城的房價節節攀升。　　中原地產統計，新地王誕生之後，珠江新城的均價已達到2.5萬元/平方米，漲價幅度達到10%，最高漲幅甚至超過30%。 城建集團旗下的新盤星匯雲錦，隨即價格調高5%。　　而7月16日保利拍得的金沙洲地塊，樓面地價為5534元/平方米，攤低了原來超過8000元兩塊地，為保利在金沙洲發展「築底」。　　「把土地價格拉得這麼高之後，房價就上漲了。 」著名經濟學家郎咸平近日在廣州接受記者採訪時表示，如果地價一平米1.6萬，房價就得賣3萬，那就憑空把價格拉高。 為什麼要拉高？ 反正是銀行信貸資金進入地王嘛。　　郎咸平認為，我們的地王可以說是「自彈自唱」，十大地王幾乎都是國企。 問題是國企錢哪裡來的？ 今年上半年的銀行信貸7.37萬億，除了大部分進入基礎建設之外，進入企業的錢好像並沒有太多進入實體經濟，這些錢一部分炒股了，另外一部分買地了。　　「‘炒地王’的現象，我還是比較失望。 」郎咸平將其總結為「炒地王」，「而且這次各地競拍的結果，國營企業財大氣粗，根本沒有稍微計算成本、效益，就是不斷舉牌，不斷舉牌。 」其認為，這不是經濟復蘇的表現，而是銀行信貸自拉自唱。　　房價由此正在被推高，這是此前極少見的。 看了近期的拍地狀況之後，白宏煒認為，一線城市房價將明顯上漲，在去庫存化較快的一線城市核心地段，高地價意味著高房價，漲價和悟盤現象將伴隨而來。　　對此，研究人士都在提示政策轉向，「下行風險：意外的政府緊縮政策以及中國宏觀經濟復蘇慢于預期。 」高華證券表示。 很多購房者苦苦等待，這一輪的房價高企，誰知道調控政策什麼時候落下來。　　本報記者 戎明邁 實習生 張建明 周燕妮